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（信息化知识）房产信息化 对地产开发企业的成本控 制作用 房产信息化对地产开发企业的成本控制作用 壹、地产开发企业的成本构成 房地产开发成本是指房地产开发企业为开发壹定数量的商品房所支出的全部 费用，就其用途来说，大致可分为以下几个大部分： 土地费用；前期费用；建安成本；配套费用；筹资成本；管理费用；销售费 用 从上述成本费用组成分析，成本的发生是壹个过程，涉及到了前期策划、规 划、设计、施工、销售等开发全过程环节，因此地产企业的成本控制，就是要于 项目开发的全过程中，对上述全部成本构成要素进行规划、控制，从而实现企业 利润最大化的目标。 二、成本分解的过程 项目开发成本的控制和项目成本发生的周期同步，其首要特点是壹个过程， 然后是地产企业诸多管理活动的体现。和项目的时间计划壹样，成本计划及控制 也有壹个从宏观到微观、从粗放到细致的过程。于项目初期，首先是确定壹个项 目总体的投资估算即估算成本，然后于逐渐细划到成本目标的过程。 1 、投资估算 于项目正式立项前壹般均要对该项目进行财务评估分析，包括成本估算、进 度计划、销售计划、资金计划、现金流量等内容，以确定该项目的盈利能力及利 润率，且选择比较可行性高的项目执行方案。目前比较流行的成本估算方法包括 经验估算法、因素估算法、工料清单法等，于 PM2 的成本估算功能中，通过模版、 设置计算依据等方式，均能够实现上述估算计算。于 PM2 中的具体实现如下： 1）、核算项目设置，相当于设置不同的项目执行方案，例如：不同的容积率、 服务性设施所有权等，对不同方案的成本、盈利能力等进行分析对比。 2）、收支项目（成本项目）设置 相当于是工程估算人员对项目成本费用项目的层层分解，这个成本项目的分 解也是壹个过程，随着项目计划的进展，成本项目的划分也越来越细。例如：于 项目计划初期只划分了土地费、建安费、配套费等，随着时间的进展，就需要将 土地费逐渐分解为土地出让金、土地评估、交易、登记、契约费等。 3）、收支估算（成本估算） 随着收支项目（成本项目）的设定，根据项目的开发周期资金需求量，就需 要计划不同时期内的资金收支计划。于 PM2 系统中，就是按预先设定的费用项目 指标录入/计算/调整估算数据。包括成本估算、资金来源、现金流量等各种财务 分析报表。 由于PM2 采用了灵活地自定义方式，支持用户设定各种项目建筑指标及关联 的计算关系，例如：根据单方成本、建筑面积计算总成本，设置各个成本项目占 总成本的比例而计算各个成本项目的成本估算等。 2 、成本目标 于项目规划阶段，于投资估算的基础上制订目标成本和资金计划，作为后续 项目成本控制的基线。PM2 系统按照二维表的格式显示核算项目的成本计划，二 维表的横向显示计划的周期，例如：年度、季度、月份，二维表的纵向显示当前 核算项目下所有的成本项目，这样二维表就能够详细的显示成本项目于计划年度 下计划月份的计划金额。 成本目标的确定，对项目成本计划和控制，有着重要的指导意义。随着工程 项目的施工进展,当计划/实际成本超出目标成本时，对目标成本进行调整。随着 项目的推进，成本动态发生变动，当动态成本和目标成本发生较大差异时，须分 析产生差异的原因，且修订目标成本。 3 、成本计划 于制定项目成本目标时，和项目整体的进度计划关联，能够从项目/任务计划 中，提取工程量成本、甲供材料成本、关联费用的计划数字，且自动按日期和成 本项目汇总，从而构成整个项目的成本计划。 三、成本控制的过程 动态成本分析对比是整个系统的核心功能，它能自动实现动态成本的核算， 生成全项目动态成本壹览表，对动态成本和目标成本的差异进行比较查询，提供 各种对比分析报表和图形。对于各种缴费类的非合同成本业务，于 PM2 中，通过 支出单或虚拟合同业务模式解决。系统通过合同结算和拨款对比及拨款计划分析 待发生成本预测、项目成本明细表动态分析对比项目成本计划和实际的差异；通 过成本分摊业务功能对关联公共费用进行成本分摊。具体的控制操作流程如下： 1 、建立合同和成本项目的对应关系 于建立了核算项目及收支项目后，于合同维护中通过参数设置建立合同和成 本项目的关联关系，合同能够和核算项目及成本项目建立壹对多的对应关联关系。 合同录入后，需进行合同拆分，将合同金额及结算金额分配到成本项目上。 系统合同支持对项目、任务的任意关联以及合同对不同核算