小镇商业业态规划、招商和运营心得.pdf

小镇商业业态规划、招商和运营心得 1. 住宿和餐饮 商业的第一个问题就是业态结构，不是说所有业态配置在古镇 都能成立， 古镇商业配置的关键的是建立商业消费生态消费链条。 古 镇的旅游商业生态消费链条要点是晚上的消费， 根据我的经验， 一般 情况下，想把旅游项目真正实施好，首先是住宿，如果一个小镇的民 宿、酒店等住宿业态不发达，客流量是做不起来。 要想让客人住下来，只有住宿业态是不够的，还需要有夜晚消 费项目，比如游船、灯光秀、酒吧等传统的夜晚项目和消费。 对于旅游小镇来说，不管是白天还是晚上的商业，其中最核心 的就是住和吃， 如果能把这两个要素特别是住宿做好， 人均消费就做 起来了。 2. 旅游商品和旅游产品 小镇的商业除了住宿和餐饮， 旅游商品和旅游产品也必不可少。 旅游产品和旅游商品不一样， 旅游产品比如游船等， 需要花钱去景区 消费。而你花了钱把东西带走了，这些才是旅游商品。旅游商品一般 情况下有两种，一是纪念品 ; 二是地标性的产品，比如有些东西只有 某个地方才有，或者你经常享用，但是只有某个地方最正宗，这种是 很有价值的。 3. 休闲娱乐 古镇商业还有一重要业态就是休闲娱乐，现在有很多同行很喜 欢用儿童业态， 认为儿童业态带客能力很强。 但是我认为儿童业态非 常难做，它有几个特点，一是业态本身消费时间密集性很强，集中在 周六日或者节假日，对整个商业来说客流价值不见得有多大 ; 还有一点就是儿童业态并不是我们想象的那样有带客能力，如 果说人们带着孩子去一个地方旅游， 让孩子去消费当地的儿童业态是 不太容易的， 因为各地的儿童业态基本上大同小异， 绝大多数没有独 有性，就我的经验来说，在小镇做儿童业态要谨慎，具体效果怎么样 还有待于进一步的探讨和验证。 第二个想和大家分享的是餐饮业态，，我们在小镇操作的时候 一定要注意几个问题。 1. 关于物业 (1) 物业大小 需要注意的是，在小镇发展的前期，两、三百平米的餐饮非常 难存活的。这种餐饮面积不大， 但也不算小，当小镇客流量多的时候， 承载量不够多，顾客多的时候人手也不够用，赚不到钱 ; 而小镇客流 量少的时候，其本身的人工成本又不低，存活非常难，所以在发展前 期，我们尽量减少这种不大不小的餐饮。 100 ㎡左右基本上都是小吃或者特色餐饮，这种业态在旅游小 镇里非常多，基本上都是小镇的主力餐饮业态。 (2) 户型 物业的户型一旦确定，物业的命运基本上就确定了，包括它好 不好使用，被用来做什么业态等。不管是做那种业态，户型最好是方 的，柱子越少越好，最好没有柱子，要不然用起来非常难，很多商家 都不喜欢用奇形怪状的物业。 2. 小吃街 基本上现在旅游的地方都有小吃，小吃是特色，承载了地方的 文化，小吃街的建造很有讲究。比如街道有多宽，太宽的话，人少的 时候会越发显得人少，这样不容易聚客，也不容易让商家做生意 ; 太 窄的话，人就进不去，做生意也不容易。经过研究， D/H 大概在 0.6 左右是比较符合亚洲人习惯的，而且从商业化角度来说也比较好。 D 是街道宽度， H是房屋外檐高度，第一龙廓线的高度。 店面宽度 ( 展示面 ) 是我们在规划时注意的问题，步行街之类的 地方如果店面非