市场分析 佛山房地产市场分析报告.pdf

市场分析 佛山房地产市场分析 报告 目 录 第一部分 宏观大势分析 8 第一章 全球房地产市场 8 第二章 全国房地产市场 9 第三章 2009 年房地产政策回顾 12 第四章 品牌发展商业绩及存货分析 16 第二部分 佛山市政建设规划分析 18 第一章 重大市政规划 18 第二章 各区区域建设规划 20 第三部分 房地产市场分析 24 第一章 佛山市房地产市场综述 24 第二章 禅城区房地产市场综述 28 第三章 桂城房地产市场综述 34 第四章 南海区房地产市场综述 36 第五章 顺德区房地产市场综述 40 第六章 三水区房地产市场综述 44 第七章 高明区房地产市场总述47 第四部分 大势预判 53 第一章 全国经济及政策走向预测 53 第二章 市场走向预测 54 第三章 一秀地产观点 55 第一部分 宏观大势分析 第一章 全球房地产市场 1 、房地产市场企稳，房地产动荡或将终结 《经济学人》的最近一次房地产市场调查显示，现在已经有部分国家和地区 的房价增幅出现正值其，其中中国香港的增长率更是达到了两位数。德国、日本 基本没有受房地产泡沫的影响，处于相对较低的价格，随着经济的复苏，房地产 价格往上升可能性很大；英国的房地产价格已开始上升，以市租率（房价租金比） 判断的房地产价值，整个欧洲房地产市场泡沫的修正则预期还没有结束。 一秀解读：2009 年底全球房地产市场基本企稳，预计房价下降的幅度已 经已经修正了全球房地产的泡沫。尽管有些地方的房价同比仍呈降势，但是房地 产市场正在呈现恢复的态势。 2 、美国房价或已探底，未来可能呈现v 字反弹 受金融危机等因素影响，美国 2009 年第四季度公寓空置率创 30 年新高，全 年公寓平均租金则创年度最大降幅。美国 Reis 房地产市场调查公司对全国 79 个 公寓租赁市场的调查报告显示，去年第四季度公寓空置率环比上升0.1％，至8％， 超出全年平均水平 1.3％，2009 年全美公寓租金报价下跌 2.3％，创这家公司过 去 30 年同项调查最高纪录。 一秀解读：地产泡沫破裂使得价格低于合理估值的情况符合经济学的理 论，而且美国还有大量未售房屋有待清理，所以并不能排除未来出现房价再度下 行的可能性。 3 、迪拜房地产市场动荡，动荡中或蕴藏投资机会 2009 年 11 月 25 日，阿拉伯联合酋长国迪拜酋长国宣布，将重组其最大的 企业实体迪拜世界，并把迪拜世界的 800 亿美元债务偿还暂停 6 个月。迪拜世界 的债权人包括汇丰控股、巴克莱、莱斯以及苏格兰皇家银行等，11 月 26 日，这 些银行在欧洲股市盘中普遍下挫 4%中国内地股市则创近三个月来最大跌幅。迪 拜世界旗下包括著名的世界人工群岛 THE WORLD 和棕榈群岛 PALM ISLANDS 。 2009 年 6 月份，迪拜宣布将新建一座全世界最高的摩天大楼(1100 米) ，超过目 前的迪拜塔(162 个楼层，总高度 818 米) 。迪拜塔于2010 年 1 月初进行竣工 典礼，其价格已经回落到最高价的 3 折，在旅游业并未受到影响的迪拜，标志性 项目或许具备一定的投资价值。 一秀解读：建立在石油和外国资金基础之上的迪拜房地产市场的繁荣，短 期内摆脱房地产泡沫破裂的影响，可能性不大，未来在可预见的一段时间内，迪 拜房地产市场将继续进行泡沫修正，包括重拾投资者的信心。 第二章 全国房地产市场 1 、2009 年全国房地产市场概况 2009 年全国主要城市推出土地面积 49000 万平方米，同比增加约 33%土地市 场地方政府土地供应由审慎到积极，住宅用地供应量同比增加近 40% 。交易活跃， 房企拿地积极，住宅用地成交量同比增加一倍。房企充沛的现金流和对市场良好 的预期刺激了住宅用地市场需求，土地价格增幅明显。2009 年住宅用地平均成 交楼面地价 2035 元/平方米，同比增加 36% 。从2007 年到 2009 年，土地市场呈 现出疯狂—低迷—活跃的发展轨迹，伴随着市场变化，土地政策经历了紧—松 —紧的过程。 2 、全国三大城市群房地产竞争格局