市场调查 中原北京时代紫芳项目市场调研及项目定位报告年.pdf

市场调查 中原北京时代紫芳项 目市场调研及项目定位报告年 时代紫芳 --项目策划定位 2008-6 目 录 第一章 宏观市场分析 4 1 北京市房地产市场发展现状 4 1.1 北京市主要城区发展状况 4 1.2 2007 年北京市宏观政策环境 6 2 北京住宅市场 12 2.1 2007 年北京市住宅市场发展状况 12 2.2 2007 年北京住宅市场总体透视 17 2.3 2008 年北京市住宅市场发展趋势预测 18 3 北京商业物业市场 19 3.1 北京市商业物业市场总体状况 19 3.2 2007 年北京市商业物业市场情况 20 3.3 北京市商业物业发展预测 23 4 宏观市场总结 25 第二章 区域研究 27 1 区域状况 27 1.1 区域政策、经济及产业环境 27 1.2 区域行业发展情况 36 2 区域市场研究 39 2.1 市场供给 39 2.2 市场需求 40 2.3 市场价格 42 2.4 市场预测 44 3 商业房地产市场研究 45 3.1 各商业业态发展状况 45 3.2 方庄地区的商业租售价格 47 3.3 区域商业地产现状 49 3.4 区域商业地产未来走势预测 49 第三章 项目定位 51 1 项目开发理念 51 2 项目自身分析 51 2.1 四区概况 51 2.2 项目 SWOT 分析 53 3 住宅定位 54 3.1 住宅前期成交客群分析 54 3.2 住宅目标客户分析 55 3.3 住宅目标客户群 AIO 量表 56 3.4 住宅市场定位与形象定位 56 3.5 住宅部分价格定位 57 4 商业定位 59 4.1 商业策划要点 59 4.2 商业市场定位 60 4.3 商业客群定位 60 4.4 商业价格定位 62 5 营销推广方案 64 5.1 营销模式 64 5.2 营销渠道 64 5.3 营销目标 64 5.4 营销战略 65 5.5 营销措施 66 5.6 市场推广费用 66 第一章 宏观市场分析 1 北京市房地产市场发展现状 1.1 北京市主要城区发展状况 1.1.1 中心城区 根据《北京中心城控制性详细规划》中心城划分为 33 个片区，范围约 1088 平方公里，主要包括东城、西城、崇文、宣武、朝阳、海淀、丰台、石 景山等地区。 其中如图所示，01 号片区为旧城，范围是二环以内，包括了崇文、宣武、 东城、西城4 区。旧城将严格控制建筑高度，不鼓励多设停车场。旧城以外 的中心地区（02-08 片区）为调整优化区，要疏解、调整和优化中心地区的 人口和功能，控制建设强度，改善人居环境；边缘集团为适度完善区（09-18 片区），要完善市政交通基础设施、公共服务设施，积极促进就业和居住的 均衡发展。33 个片区的规模在 20 、30 、50 、60 平方公里不等，其中 01 号片 区、08 号和 16 号片区较大。19-33 片区为绿化隔离地区，是保证中心城良 好的生态环境以及在规划期间内实施农村城市化的地区，属城市总体规划确 定的限建区范围。该区域要以绿化和生态环境建设为前提，严格控制城市建 设规模，把建设用地外围的绿色空间划定为永久性绿地；应合理安排当地居 民的生活与生产。 2020 年，中心城人口规划控制在 850 万人以内，城镇建设用地规模控制 在 778 平方公里，人均建设用地控制在 92 平方米。 a) 首都功能核心(东城、西城、崇文、宣武) 部分居住中心从城区迁出这一核心区，未来 5 年将强化全国政治中心、 文化中心功能；强化以国家对外事务、国际旅游为特色的中外交往中心功能