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国家房地产新政下的行业趋势 针对 2010 年春开始的新一轮全国性的楼市泡沫， 中央最新一 轮调控在 4 月中旬出招， 15 日，国务院召开常务会议研究和部署遏 制部分城市房价过快上涨的措施，提出抑制不合理住房需求、增加 住房有效供给、加强保障性住房安居工程建设、加强市场监管等四 条措施；17 日，国务院印发关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的 通知，十条举措细化前述四项要求。 这次的政府出台的房地产新政被俗称为 “新国四条”和“新国 十条”， 政策要求，购买第二套住房，二套房贷首付不得低于 50% ，且贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍；同时，购买首套住房且 建筑面积在 90 平方米以上，首付比例不得低于 30%。 新政出台后，楼市开始进入了观望期，房贷退单、交易量价格 下跌等情况纷纷出现。然而，国家抑制房价的组合拳远没有结束， 4 月 26 日，住建部公布了《关于加强经济适用住房管理有关问题的 通知》。 这次在中央定调严打楼市过热，投机性炒房，各地政府也遥相 呼应， 各部门相继出台了一系列配套举措及实施细则。全国各大银 行也开始了新个人房贷政策的调整，虽然各地对政策的解读并不完 全一致，根据相关配套措施的下达执行力度也各不相同，但是全国 性的对楼市过热的抑制形势已经非常明朗。 新一轮国家房地产政策出台的背景，影响 背景： 1、今年经济工作三大目标：调结构、防通胀、保增长，而房地 产开发的赚钱效应成为经济调结构的一大障碍。 　　2、高房价严重压抑居民消费需求，使得巨大的消费潜力得不到 释放，同时削弱了国家刺激消费的政策效果。 　　3、2009 年房价超越 2007 年高位并持续上涨，高房价成为民生 重大问题，政府调控房地产的决心非常大。 政策出台起因： 1、2010年3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨 11.7%，环比上涨1.1%；全国商品房销售均价达5193元／平米，同比 09年一季度上涨16％，房价呈现持续大幅上涨态势； 2、高价地从一线城市向二三线城市蔓延，房价上涨预期加剧； 与今年房地产政策调控的稳定市场预期目标背道而驰； 3、去年房地产市场销售强力回暖，开发放缓，导致今年上半年 供应持续偏紧，而累积的刚性需求旺盛，支撑房价持续向上攀升； 4、5月前后是楼市传统的销售旺季，在目前这样的供需状况、 市场预期下，容易引起房价再次飙升，增加调控的难度。 5、2010一季度国内生产总值80577亿元，按可比价格计算，同 比增长11.9%，比上年同期加快5.7个百分点。全年预计保八无忧， 政府可以方开手脚调控楼市。 影响： 本次新国十条调控措施出台后在半个月的时间内，已经深切的 影响到了全国楼市，自5月初以来，房地产市场成交量萎缩。在预期 各地政府，银行将会陆续出台一系列新政策的影响下，房地产市场 上观望盛行。 1、对楼市的影响： 全国短期内房地产市场出现观望趋势，成交量骤减。在北京，5 月1日－2日的二手房日均签约量比4月下降了82%，二手房价格明显 松动；在深圳，5月1日，深圳全市新房仅成交26套；5月2日，新房 成交量跌至个位数，成交7套，几乎为历史最低，成交均价跌破每平 方米2万元；在上海，5月2日一手房签约套数106 套，成交84套，其 中住宅仅为24套。 2 、对开发商的影响： 在上调存款准备金率后，各地银行已经纷纷取消了原来对房地 产开发商宽松的贷款政策。银行信贷的收紧，信托融资门槛的提 高，对于一些中小房地产开发商来说，短期内尚可支撑。长期如 此，势必对其资金链产生重大影响。这也就形成了一个市场挤出效 应，一些能力不足的房地产开发商势必被淘汰。 3、对买房者的影响： 本次新政，主要打击的是市场投机性购房，对于自住用购房、 改善性购房者来说，影响并不是很大。相对于07年的“9.27”政策 而言，公民购买首套房的政策没变，贷款购买第二套的首付仅提高 到了50％。而“新国十条”规定对于贷款购买三套以上住房的，大 幅度提高首付利率水平，这就为各地银行出台各种相应政策限制贷 款炒房定下了基调。 行业未来走势分析： 09 年楼市上涨的原因，此番新政打压房价是否能成功： 1、09 年为了振兴经济，国务院出台 4 万亿的救市资金方案，货币 市场流动性充沛，公众对市场的通货膨胀预期增强,具有良好的保 值，升值潜力。 2、从 2008 年的从紧的货币政策转变到 2009 年宽松的货币政策，房 地产行业