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{财务管理财务知识}河东 合行个人住房按揭贷款操 作规程 50 份） 山东临沂河东农村合作银行信贷管理部 2011年8月4 日印 发 个人住房按揭贷款操作规程（试行） 第一章总则 第一条为促进个人住房贷款业务的发展，规范业务操作，防 范信贷风险，根据《山东省农村信用社个人住房贷款管理暂行办 法》及有关规定，结合我行实际，特制定本操作规程。 第二条本规程所称住房贷款的适用范围包括：房地产开发商 开发的主体结构封顶并取得《销（预）售许可证》的房屋，证件 齐全的二手房。 第三条个人住房按揭贷款是指农村合作银行向辖区内外城 乡居民发放的用于购买商品住房的专项贷款。借款人以所购住房 作抵押物、开发商提供阶段性担保。 第四条借款人所购住房产权证未颁发且办妥住房抵押登记 之前，由开发商承担连带责任保证，并承担回购义务。 第五条发放个人住房贷款必须对借款人进行信用等级评定。 且借款人的信用等级必须为A级（含）以上。 第六条贷款额度。贷款购买第一套住房的借款人，首付款比 例不得低于30% ，已婚的贷款额度最高不得超过购房总价款的70% ， 未婚（离异）的贷款额度最高不得超过购房总价款的50% ；对贷 款购买高档住房、别墅或第二套住房的借款人，首付款比例不得 低于60% ，贷款额度最高不得超过购房总价款的40% 。 第二套住房认定标准严格按照国家相关规定执行。 第七条贷款期限。按揭贷款期限最长不超过 20 年。且贷款 期限加借款人年龄不超过 65 岁。 第八条贷款利率。对贷款购买第一套住房的，利率水平不低 于基准利率的 1.1 倍；对贷款购买高档住房、别墅、商铺或第二 套住房的，贷款利率不低于基准利率的 1.2 倍。 贷款期限在 1 年以内（含 1 年）的，实行合同利率，遇法定 利率调整，不分段计息；贷款期限在 1 年以上的，遇法定利率调 整，于次年 1 月 1 日开始，按相应利率档次执行新的利率。 第二章与开发商建立合作关系 第九条按揭贷款操作程序包括与开发商签订楼盘合作协议 和办理个人按揭贷款手续两部分。 第十条项目申请。项目开发商向贷款行提出书面申请并提供 以下资料： 1 、书面申请书。内容包括开发商概况、项目情况、拟申请 贷款金额等，并填写《房屋按揭贷款项目合作申请表》（附件1）。 2 、董事会(或股东会)同意办理项目楼盘合作的决议； 3 、经年检合法有效的企业法人营业执照、税务登记证、组 织机构代码证、贷款卡、法定代表人或授权代理人证明书原件及 复印件； 4 、建设主管部门颁发的经年检有效的房地产开发企业资质 等级证书； 5 、项目可行性研究报告及立项批复； 6 、国有土地使用权证（出让）、建设用地规划许可证、建设 工程规划许可证、建筑工地施工许可证和商品房预（售）许可证； 7 、合作银行要求的其他资料。 第十一条项目调查。收到上述资料后，贷款行A 、B 岗客户经 理进行实地调查，主要调查以下内容： 1 、核实开发商提报的资料是否完整、合法有效，内容是否 前后一致。到土地管理部门核实土地是否存在对外抵押或被依法 查封的问题。 2 、项目基本情况。调查项目的地理位置、社区环境、交通 条件、环保指数、配套工程、市政设施、物业管理情况等；核实 项目占地及建筑面积、容积率、绿化率、楼宇结构与栋数、户型 设计等与相关证件内容是否一致。 3 、调查项目的市场定位和销售情况，进行初步的项目评估、 同等位置项目的比较分析与市场预测，判断项目的销售前景及抗 风险能力，调查有无开发商利用个人住房贷款套取资金的“假按 揭”风险。 4 、银行同业竞争。调查其他银行为该楼盘提供个人住房贷 款服务手段和情况等。 5 、信用等级评定。按照法人客户信用等级评定标准，对开 发商进行信用等级评定。要求开发商信用等级达到 A 级（含）以 上。 第十二条签定按揭合作协议 1 、调查结束后，确认开发商及开发项目符合合作条件的， 贷款行与开发商签定《商品房贷款合作协议书》（附件 2）。