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别墅最
理念
别墅分类及其特性分述
别墅一般位于郊区或风景秀丽地区,功能较为齐全,带有花园或院落,多为两三层,部
分带有地下室,通常是作为住宅或度假休闲的场所。别墅是低层、低密度、低容积率的
低”住宅
别墅住宅千姿百态,根据别墅新产品的相关同质性可进行不同的分类。
建筑形态分类
按档次分类
独立别墅
独立别墅
双拼别墅
普通别墅
联排别墅
经济型别墅
叠拼别墅
1.按建筑形态分类
●独立别墅:独门独户,独享前庭后院
独立别墅四面采光,无公共面积和空间可借,占地面积最大:独门独户,独享前庭后院
多定位为顶级或高档型住宅,面积多在250平方米以上。
●双拼别墅:两个别墅户型的拼合,三面采光
双拼别墅三面采光,占地面积比独立别墅小,面积多控制在160-250平方米,市场定位为
中高档住宅
●联排别墅:平面形式从竖条形向横条形发展
联排别墅在国内的发展变化和更新速度很快。从早期的小面宽、大进深、三层为主到现
在的大面宽、小进深、二层为主,同时还增加了室内外的空间变化,包括内庭院、侧庭院等空
间处理,每户平面形式也从早期的竖条形变成横条形,甚至L型、T型、十字形,这些使户内
每层平面的功能格局更加合理,房间的采光、通风条件得到优化
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联排别墅两面采光,占地面积小,独门、独户、有独院绿地,但花园面积相对较小。面积
多控制在130-160平方米,多定位为经济型别墅
●叠拼别墅:垂直方向上的两户叠加
介于别墅与多层花园洋房住宅之间,其容积率为0.70-1.00,建筑面积多为150-200平方米
部分面积大的接近300平方米,通常为四五层高的住宅,垂直方向上由两户叠加形成
层是一户,
五层又是一户,每户不能同时拥有天和地。下层单元从地面入户,带花园;
上层单元从室外独用楼梯入户,带露台。在大部分项目中,叠拼别墅也是作为房型的调剂和补
充,既增加一定的容积率,冋时也尽量减少对别墅区外部空间效果的影响。叠拼别墅较花园洋
房的最大差异在于每户都有自己独立的出入口
另外,在市场上还有一种被称为空中别墅的住宅产品,一般位于高层或多层公寓住宅的
顶层,但无论其档次、定位如何,实际上与别墅概念相差甚远,这类别墅可以称为伪别墅
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2按档次分类
根据别墅市场级别档次的不同,可以分为三大类别墅,即顶级别墅、普通别墅、经济型别墅。
●顶级别墅:容积率020以下,建筑面积80平方米以上
顶级别墅项目一般规模不会太大,或者仅仅是指一个项目中的少数别墅,其容积率在0.20
以下。这类别墅无论是在自然景观资源还是在历史人文资源的占有上,都有得天独厚的优势和
相当的稀缺性。其建筑面积通常在80平方米以上,占地面积也在300方米以上,层数一至
层。如上海紫园1号顶级别墅,位于上海松江佘山国家级旅游公园内,自然景观资源独一无
建筑面积近1500平方米
●普通别墅:容积率020~035,建筑面积400~500平方米
普通别墅最为符合人们通常意义上的别墅概念,各地早期开发的大多数别墅项目都属于
此范畴。普通别墅通常远离城市中心,能与城市快速交通于道接驳,比较注重高环境质量,其
容积率为020°0.35,单栋建筑面积为400°500平方米米,一般都拥有200~300平方米以上的花园,
占地大多为600~1500平方米,层数为一至三层。这类别墅同样需要良好的环境资源,也有项目
釆用大规模人工造景的方式强化其环境优势,小区私密性较强且住宅功能多样
此类别墅价格大都集中在80万元-180万元,对那些追求良好居住环境的高收入阶层而言,
具有巨大的吸引力。
经济型别墅中,小型独立别墅有较好的市场;双拼别墅往往
和其他别墅混合布置,作为调剂和补充;联排别墅近年来在
全国各地成为经济型别墅的主流。
经济型别墅:容积率040~070,建筑面积300平方米左右
经济型别墅是别墅项目在国内的重要形式,也是别墅平民化的标志。它使更多的中产阶
级圆了别墅梦。这类别墅主要包括小型独立别墅、双拼别墅、联排别墅,其共同特点是每户均
有天有地。其中独立别墅容积率在0.40左右,相互间距很小,多为6米以内,甚至2-3米,建筑
面积300平方米左右,占地在700平方米以下,层数为两至三层。双拼别墅由两户组成,期间有
道共用墙体,容积率为0.40-0.50,每户建筑面积300平方米左右,层数两至三层。联排别墅
每栋楼则由多户组成,有至少两道共用墙体,容积率为0.50-0.70,建筑面积多为200-300平方
米,层数两三层。此外,在广东地区还出现了一种经济型别墅,每栋由4户组成,户间有十字
形的共用墙,其品质接近联排别墅
经济型别墅基本上都建在市郊
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