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商铺分割技巧 2、铺位划分顺序 商铺分割对项目销售、招商及后期经营影响深远。商铺分割后，如何制定合理的租金方案，实现良好收益？本文从商铺分割步骤与要求、分割难题破解、租 金定价与计算公式3大方面进行深度剖析，为购物中心提高经营收益提供方法指导，极具实操性！ 了解基本 平面布 局，提出 修改意见 拿到图纸，主要设施已经标注位置，核心筒、楼梯、电梯、柱 网如何分布，哪个部分需要更改，要即时提出修改意见 认识柱网 结构 一般规则的柱矩是9x9的，但住宅裙楼商业可能有不规则的情 兄 了解防火 分区 了解国家关于商场的防火分区的设计，或者了解设计院对整体 防火分区的设计，各分区之间的防火卷闸门下是不能摆放任何 东西的，不要把消防栓的设置包到铺位内 1、铺位划分的前期工作 先抿据场子面柱网结构.以及项目的长和趣略估计划分 诡定主 1111和次通道的贯.度 从街铺开始划铺r先外后内 田禺E、一层层划分 3、不同商业业态开间进深要求 开间 4米，多为8— 12米 进深 10米，多为12— 15米，一般W 25米 (1)餐饮对开间进深的要求 开间 3米，多为4.2 — 6米 进深「 6米，多为10— 12米，一般W 15米 (2)服饰对开间进深的要求 开间进深比 多为 1: 2.5 , 一般W 1 : 5 层咼 4.5米，以6-7米为佳 停车位 餐厅门前须有足够的停车位 1 配套设施 电力不少于20千瓦/100m2 ,有充足的自来水供应，有隔 油池， 有油烟气排放通道，有污水排放、生化处理装置 开间进深比 多为1: 3, 一般w 1: 4 层咼 「 4.5米，以6米为佳 停车位 对停车位要求不咼 配套设施 有足够的电力供应即可 以某商业广场的酒吧街为例: 单铺开间 4.2 — 8.4 米； 酒吧街的前半部分由于商铺开间多为 4.2米，餐饮店基本会 两间连着租赁 单铺进深 15— 18 米 单铺层咼 7米 开间进深比 1: 1.8-1 : 3.5 以某商业步行街服装业态的商铺为例：商铺 服饰类商铺开间 3.6 — 6米，品牌服装一般会租转角位置，并且多间一起 合租 服饰类商铺进深 10— 12米 服饰类商铺层高 3.5米 开间进深比 1: 2-1 : 3 (3)美容美发对开间进深的要求 开间 5米，多为6— 10米 进深 12米，多为15 — 20米 开间进深比 多为1: 2, 一般w 1 : 4 层咼 4.5米，以6— 7米为佳 面积 100 叭多为 200— 500 m2 以某商业步行街服装业态的商铺为例：商铺二 服饰类商铺开 间 4.2米 服饰类商铺进 深 10-12 米 服饰类商铺层 5米  停车位 对停车位要求不咼 配套设施 有足够的电力供应即可 高 开间进深比 1: 3-1 : 4 商业地产云智库 微信号：sydcxy2014 最专业的商业地产仃零售知识情报发布平台 监測报吿I数据分析I前沿趋势I项H品味 扌」描右冊二维码印刻关注 1、商铺分割难题破解 难题1 ：铺面分割 空中街市的回廊，一户一厕所一管网系统一楼梯等，造成商铺开发成本增 加使用率减少； 沿港路异形设计，导致部分铺面没有临街展示面，缺乏商业功能价值； 铺面进深过长，导致销售总价过大，租金基数高，影响招商和销售难题。 难题2:辅助功能区 辅助功能区太多，白白浪费了许多可销售面积。主要是楼梯太多、厕所 太多、空闲场地太多。这些辅助功能区直接影响整个项目的租金、物业 管理费成本，也增加公共能耗和维护成本三多不除，公摊不减。 难题3 难题3:通道分割 许多商业项目的通道和道路分割不尽合理，一方面过道没有针对人流的 导向进行设计，设计了大量过道、楼梯和回廊；另一方面过道设计不规 难题4:公摊比例过高 商铺的公摊比例各地计算方法不同，在无法大面积招商的情况下，要降 低公摊比例唯一的办法就是提高使用率，包括缩窄过道、取消部分楼梯、 取消休息场所、销售电动扶梯下部的空间等等，将所有的可出售面积均 作为商铺招租和出售。 目前部分商业项目的公摊比例达到了 50%,但从目前全国商铺公摊的情 况来看，这种状况几乎每个城市都存在。减小公摊的办法，无非是提高 使用率。提高使用率过高有效的办法，就是由大型商家进驻经营，所有 的内过道面积自然取消，公摊比例大幅度减小。 根据以上进行的分析，可以看出如果以上的分割建议全部实行的话，最 大可将公摊面积减少15%-25%个百分点，将公摊比例从有时的 50%压缩 到25%左右，相信不仅能为开发商带来更多的收益，业主们也是可以接 受的。 1、商铺分割常见难题 (1)合理设计商业场所平面布局 方法1:以柱点为自然分界点，便于纵向和横向分割 方法2:以电梯的口为中心进行排列通道，便于人流分散 twpwr 9 * Mi 5 M* fr if