房地产企业纳税实务 销售阶段纳税.pptVIP

项目四销售阶段纳税 学习与训练重点 房地产项目建设到一定阶段后,开发商的主要任务就是 通过房屋销售收回投资并获得利润。销售阶段是房地产企业 运营中非常关键的一个环节 这一环节涉及到的税务问题多且复杂。一般来说,房地 产企业在销售阶段涉及到的主要税种包括营业税、所得税 土地增值税、城市维护建设税等。 通过对本项目设置的知识点学习与技能点训练,使学 生能够实现: 了解房地产销售阶段涉及的主要税种 熟悉该阶段主要税种的征税范围、计税依据等税收要素 能够计算此阶段各个税种的应纳税额 能够进行此阶段各税种的的会计核算与纳税申报 能够对销售阶段的涉税业务进行有效的纳税筹划 能够解答该环节主要的涉税问题 能够对此阶段涉税稽查案例从政策层面进行深刻剖析 子项目 营业税 模块一理论指导 概述 房地产开发企业以房地产开发经营为其主营业务,销售 不动产和转让土地使用权是其收入的主要来源 按照《营业税暂行条例》的规定,在中华人民共和国境 内提供应税劳务,转让无形资产或者销售不动产的单位和个 人,都是营业税的纳税义务人。 二、应纳税额 (一)计税依据 1.房地产业营业额为纳税人转让土地使用权或销售不动产向以方收取的 全部价款和价外费用。价外费用是指向对方收取的手续费、基金、集资 费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外费用,无 论会计制度规定如何核算,均应并入营业额计算应纳税额。 2.纳税人采取折扣方式转让地使用权或销售不动产,如果转让额或销售 额和折扣额在同一张发票上分别注明的,可以扣除折扣额后的余额为营 业额 3.代收代付费用。房地产开发企业在销售房地产时,经常需要代当地政 府及其职能部门收取一些资金,如城市基础设施配套等。营业税条例规 定,同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费不包 括在应征营业税的价外费用之内: 是,由国务院或者财政部批准设立的政府性基金,由国务院或者省 级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费; 二是,收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据 是,所收款项全额上缴财政。。 (二)税率 房地产企业出售房地产,按“销售不动产”税目征营业税,税率为 5%。转让土地使用权,按“转让无形资产”税目征营业税,税率为5% (三)税额计算 应纳税额=营业额X税率 应纳税额按人民币计算。纳税人按外汇结算营业额的,应折合成人 民币计算应纳税额。 按照规定,纳税人兼营减免税项目的,应单独核算减免税项目的营 业额,未单独核算的,不得减免税 模块二会计处理 【典型业务】 欣欣房地产公司自建商品房25000平方米,工程成本 1350元/平方米,售价2600元/平方米。2009年11月份发生如 下业务,当月销售自建商品房15000平方米;将2000平方米 自建商品房无偿赠送给某单位,将8000平方米自建商品房向 公司投资;为改善办公条件,欣欣房地产公司将1500平方 米自建商品房作为公司办公楼;将本单位的旧办公楼出售 取得销售收入480万元(该办公楼于2000年购进,购进价格 520万元);销售由甲建筑公司建造商品房,取得销售收入 8000万元。 销售不动产交营业税: 8×0.26×5%+8000×5%=2376万元 建筑业的营业税 心(1500002000)×0.135×(1+10%)/(1-3%) 3%=698.1万元 心自建销售赠送交两道税,投资不缴纳;自建自用不交营业 税;销售购置的房产,销售价小于购买价,不交纳销售不动 产营业税。