浅析项目前期策划及开发管理95P.pptx

房地产开发赢家策略——浅析项目前期策划及开发管理;房地产开发的基础生产资料有两个： 钱 + 地;本次交流的核心目的;对策划工作认识的几个判断：;什么是策划;（一）策划的涵义;做好项目策划及开发管理就是要做到：;刚柔并济，软硬兼施;（二）策划的性质与功能;（三）策划的基本原则;;中国地产策划三十年;什么是前期策划;（一）定义前期策划; （二）前期策划工作内容;（三）前期策划的核心价值;（四）解构前期策划;1] 企业战略与项目目标;万科的发展战略;;成本与效率致胜——杜邦公式;2] 定位前期策划;什么样的策划才是项目开发的核心;前期策划是项目开发的核心;观点二、没有专业技术的支持，谈不上前期策划;3] 前期策划三步曲;;观点一、纯市场不行  回顾中国房地产市场发展的历史，开发企业更象是一个营销策划机构，在短缺经济环境下赚取利润，几乎不需要付出象样的努力。一个概念、一个口号、一个响亮的名字以及一个不错的地段，成就了多少英豪？? 这样的“奇迹”还能上演多久？ 当前，产品、规划、投资分析及与之相关的工作已经成为决定项目成败的关键因素——理性的市场、严酷的竞争必然要求开发适销产品，没有产品，再花俏的营销、再诡异的广告也不能打动消费者。;;;小结;前期策划中的资金要素;某项目销售收入分析;某项目月投资额度分析;某项目累计投资额度分析;项目资金帐户现金存量分析;某项目融资额度分析;某项目净利润分析;某项目经济指标分析;项目月度现金流量分析（全部投资）;项目累计现金净流量分析（全部投资）;某项目投资回收时间分析;某项目敏感性分分析;;;;;;前期策划中的技术要素;上海实业——郑州家和万世 建设部2004年度中国建筑设计示范住宅 建设部“首届全国新世纪人居综合大奖” ;集合TOWNHOUSE的概念表达空间关系;集合TOWNHOUSE的概念表达体量咬合关系;集合TOWNHOUSE的概念表达竖向交通关系;集合TOWNHOUSE的概念表达不计算面积的空间;集合TOWNHOUSE的概念表达;集合TOWNHOUSE的概念表达;;;;三期实景;;;4、前期策划能力是企业核心竞争力的重要???现 ;房地产商核心竞争力的两大方面;房地产商核心竞争力下的八大基本能力;5、前期策划的时间管理;6、如何实现高效的前期策划;案例--依云水岸;;项目整体开发模式;项目开发战略模式的探索：;我们不否认招商地产具备一次性开发完毕的能力，但从项目本身的战略意义， 以及市场的成熟度等多方面分析，认为一次性开发存在较多的弊端！;;;锁定一期战略目标;苏州项目的启动，正是一次尝试与探索， 意义深远！ 在分析项目战略及对开发模式的研究 在确保项目开发品质的前提下 我们认为 综合项目成功的核心要素，一个字 快！ ;;需考虑;总体规划构想;总体规划原则;规划设计建议; 展示区列入一期的重要开发范围——一区、两街、三景、四房。 核心是商业街+样板楼，特点为永久性建筑，商业面积约2500-3000平米（含展示中心）。 暂不考虑中心会所，强化沿区内开放式道路的泛会所概念： 1、整个小区主干道应是具有小区性格的城市道路体系。原因如下： （1）利于展示； （2）商业配套服务半径； （3）人气； （4）会所的经营管理； （5）高档物业形象； （6）规划要点的要求。 2、商业是目前小区卖点的最大缺失，通过商业街的营造，形成情景营销的效果。 3、开发周期的战略要求。 4、节约一期的开发成本。 5、商业展示区放置于此处的主要原因： （1）展示区作为区内主干道商业布局的重要端点，提升商业价值； （2）最大限度地利用阳澄湖东路； （3）离市区最近； （4）摆脱徐阳路不利因素的干扰； （5）对一期的销售帮助最大； （6）远离村庄； （7）为“金转角”徐—东路预留商业拓展的空间。 6、商业定位：做 铺不做场；社区生活配套。 ;风格建议;案例--依云水岸; 案例--依云水岸; 案例--依云水岸; 案例--依云水岸; 案例--依云水岸; 案例--依云水岸; 案例--依云水岸;前期策划不仅仅是一个单一的策划工作，它必须具备很强的系统性、复合性，是一个系统管理的过程,是整个项目系统运营的开端。;市场调研;前期策划能力是企业核心竞争力的重要体现;谢 谢！;1、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。七月-20七月-20Saturday, July 18, 2020 2、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。21:45:3821:45:3821:457/18/2020 9:45:38 PM 3、越是没有本领的就越加自命不凡。七月-2021:45:3821:45Jul-2018-Jul-20 4、越是无能的人，越喜