三旧改造项目拆迁安置补偿实务及涉税分析.docx

城市更新/三旧改造项目拆迁安置补偿实务及涉税分析? 一、搬迁补偿安置概况及流程 从全球平均的数字来看，超过一半以上的人口身处城市之中，我们与城市的关系天然相联系。哈佛大学经济学教授爱德华格莱泽(Edward Glaeser)在《城市的胜利》一书中写道，城市是人类最伟大的发明和最美好的希望，是城市让人们从贫穷走向繁荣，让人们变得更为富有、健康和幸福。他认为，高密度的城市，不仅有利于保护自然生态，有利于激发人们创新，产生多元文化的碰撞。 是对于不断迁入的人口，一线城市的土地变得尤为吃紧。《上海市土地资源利用和保护“十三五”规划》中明确，到“十三五”期末，上海市建设用地规模不突破3185平方公里，然而截止到2015年末，这一数字已经达到3145平方公里，新增用地极为稀缺，规划提出重点加强优化存量建设用地的布局、结构和功能。《深圳市城市总体规划(2010-2020)》提出由以往增量扩展转向存量优化和调整，存量优化调整主要是通过城市更新和土地整备来完成。 而城市更新在增量用地接近饱和之际的珠三角、长三角是必然选择，所以小编认为开发商很有必要了解有关三旧改造中的所涉税种。 由于城市更新、三旧改造一般需拆除原产权人的房屋，势必给原产权人即被搬迁人造成了一定的财产损失，为保证被拆除房屋所有人合法权益，搬迁人应当对被拆除房屋及其附属物所有人给予补偿。补偿对象按找被拆除房屋所有人不同，税务上又可具体分为自然人和法人。 关于搬迁补偿安置的流程，一般分为前期摸底工作——初步核查被拆迁房屋及相关权利主体——项目拆迁计划的制定、完善与审核——对被拆迁房屋进行测绘——拆迁谈判——正式拆迁协议的签订与备案——被拆迁房屋的回收、拆除与产权证注销——拆迁补偿款项的申请与支付——回迁房建设——回迁房选房、交房结算、**这样十个步骤 二、搬迁补偿安置方式 按补偿安置具体形式，搬迁补偿安置的方式主要包括货币补偿、产权调换补偿、产权调换和作价补偿相结合三种类型。 （一）货币补偿，货币补偿的金额参照房地产市场评估价格，由搬迁人及被搬迁人协商确定； （二）产权调换，由搬迁人提供自建房屋或外购房屋用于置换，并与被搬迁 人计算、结清被征收房屋价值与置换产权房屋价值的差价；产权调换具体又可分为本项目安置与异地安置（异地购买物业安置）两者形式。 （三）产权调换和作价补偿相结合，搬迁人按照被搬迁房屋建筑面积数量，以其中一部分面积以搬迁人的自建房屋形式补偿被搬迁房屋的所有人，其余面积按照作价折合货币支付给被搬迁房屋所有人。 在广州、惠州等城市的城市更新/三旧改造实践过程中，具体搬迁补偿安置模式，亦分为自行改造模式和政府主体实施改造（部分地区称为“政府收储模式”）。两种形式政府主体改造，即指政府或政府有关部门根据城市规划确定城市更新、三旧改造的搬迁补偿，具体由政府土地收储部门受国土部门的委托将搬迁安置的土地先行收回进行重新规划，妥善处理好地块内土地收购和房屋搬迁补偿事项，在通过招标、拍卖形式将土地使用权出让，房开企业再通过“招、拍、挂”形式获得土地使用权。在政府主体改造过程中，亦会存在搬迁补偿安置所涉税费的问题。 三、搬迁人/改造主体在搬迁补偿安置过程中主要涉税环节 通过对城市更新/三旧改造中搬迁补偿安置过程进行分析可知，主要涉及搬迁人与被搬迁人两个主体，时间轴上，在搬迁补偿安置过程**发生两次财产转让，第一次是被搬迁人的房屋转让给搬迁人（以下称为土地整合阶段），第二次是产权调换情形下搬迁人将自建房屋按《搬迁补偿安置协议》的约定转让给被搬迁人（以下称为补偿安置阶段）。 具体涉税方面，土地整合阶段，被搬迁人涉及增值税及附加、土地增值税、企业所得税/个人所得税、印花税，搬迁人在该阶段主要涉及契税、印花税等；补偿安置阶段，改造主体（即经确认实施主体并完成开发建设后的原搬迁人）涉及土地增值税、增值税及附加、企业所得税、印花税，被搬迁人涉及印花税、契税等。 在以上前提下，本文以下将分土地整合、补偿安置两个阶段将分别对搬迁人/改造主体主要涉及的契税、印花税、土地增值税、增值税及附加、企业所得税等进行依次分析。 （一）土地整合阶段搬迁人涉税处理 1、契税的处理 就契税而言，根据《关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）规定：出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对出让国有土地使用权的契税计税价格分为以下两种情况: （1）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。 （2）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、搬迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利