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房地产开发流程简介 山东众成仁和律师事务所  建设用地使用权取得流程 建设用地使用权的取得方式: 级市场:划拨、出让 二级市场:土地使用权的转让(互换、出资、赠与)、国 有土地租赁、特殊方式取得(房地产项目转让、股权转 出让方式:协议出让和招拍挂方式出让  建设用地使用权取得流程一协议出让方式 二、协议出让情形: 1、在公布的地段上,同一地块只有一个意向用地者的,市、县人民 政府国土资源行政主管部门方可采取协议方式出让;但商业、旅游、 娱乐和商品住宅、工业用地等经营性用地除外 2、原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让,经依法批准 以采取协议方式,但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合 让的漆外 法规、行政规定等明确应当收回土地使用权、重新公开 3、划拨土地使用权转让申请办理出让,经依法批准,可以采取协议 方式,但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应 收回土地使用权、重新公开出让的除外。 4、建设用地使用权人申请续期,经审查准予续期的,可以采用协议 方式。 5、法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。  建设用地使用权取得流程一招拍挂出让方式 三、招标、拍卖或者挂牌方式出让情形: 1、供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营 性用地(2007年11月1日后,工业用地应当招、拍、挂程序 出让) 2、其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以 上意向用地者的; 3、划拨士地使用权改变用途或转让2《国有土地划拨决定 书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权、 实行招标拍卖挂牌出让的; 4、出让土地使用权改变用途,《国有土地使用权出让合 同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使 用权、实行招标拍卖挂牌出让的; ·5、法律、法规、行政规定的其他情形。  建设用地使用权取得流程一招拍挂出让方式 ·四、招标出让国有土地使用权 招标出让国有土地使用权,是指市、县人民政 府土地行政主管部门(以下简称出让人)发布招 标公告,邀请特定或者不特定的公民、法人和其 他组织参加国有士地使用权投标,根据投标结果 确定土地使用者的行为。 ·五、拍卖出让国有土地使用权 拍卖出让国有土地使用权,是指出让人发布拍 侨,根据出侨结集确是生地使用著的行为  建设用地使用权取得流程一挂牌方式 六、挂牌出让国有土地使用权 牌出让国有土地使用权,是指出让人发布挂牌公告,按公告规定 的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布,接 彙确趸全棧角岩荇罗排閣奮木型踅幫韁饜毁竽 2010年出台济南市市区国有建设用地使用权挂牌出让细则,确定 的程序如下: 1、市区内各投资熟化主体提供拟挂牌出让的国有建设用地,并向出让 人提出挂牌出让申请。 2、出让人根据拟挂牌出让国有建设用地实际条件和土地市场状况 编制出让方案。 3、出让方案经市政府批准后,出让人编制并发布国有建设用地使用 杈挂牌出让公眚。、挂牌出让公告发布媒体为《大众日报》、《济南日 报》、中国土地市玚网、市国土资源局网站等。 4、竞买申请人可在发布挂牌出让公告后7日起,到出让人指定的地 点领取挂牌出让文 竞买申请人须于挂牌截止期前两日的17时之 前,向出让人提出书面申请,并缴纳竞买保证金(不低于起始价的  建设用地使用权取得流程一挂牌方式 5、参与现场摘牌挂牌时间截止时,挂牌主持人宣布最高报价及其报 价者,并询问竞买人是否愿意继续竞价,挂牌主持人连续三次报出最高 挂牌价格,没有竞买人表示愿意继续竞价的,挂牌主持人宣布成交价 格及土地竞得人。在挂牌截止时,有两个或两个以上竞买人要求继续 报价的,挂牌主持人应当宣布挂牌转入现场竞价,并且通过现场竞价 的方式确定土地竞得人。 6、通过挂牌确定竞得人后,出让人与竞得人应当场签订《成交确认 书》。 7、成交后10个工作日内,出让人应将拟订的《国有建设用地使用权 出让合同》上报国土资源部。经国土资源部审查通过取得电子监管号 后,与土地竞得人签订《国有建设用地使用权出让合同》。  建设用地使用权取得流程一挂牌方式 商业、旅游、娱乐和商品住宅四类经营性用地原则上应于签订《国有 建设用地使用权出让合同》后30日内缴纳全部土地出让价款。采取分 期缴纳的,首期应在签订《国有建设用地使用权出让合同》后30日内 缴纳全部土地出让价款的50%,余款原则上应于签订《国有建设用地 使用权出让合同》后6个月内缴清。工业用地应于签订《国有建设用 地使用权出让合同》后60日内缴纳全部土地出让价款。 出让宗地单宗面积不超过20公顷  建设用地使用权取得流程一净地和现状用地 招拍