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天鹅湖二期 营销机会构想深圳马一丁广告 2011年1月27日 重点营销任务在合理的销售速度下尽可能实现溢价项目基本信息占地：2642建面：18873地下：1712地上：17160（住宅-15718；商业-1308；其他-134）容积：6.5绿化：27%建密：32%层数：25层，2梯6户主力户型：南向127的三房两厅两卫（带大阳台）；西北向137的三房两厅两卫；东北向137的四房两厅两卫（标准层）；户型特色：有赠送面积，北向户型较多137+47可作为两代居总户：150车位：100（含一期可用27）商业：裙楼商场二层区域价值项目价值户型价值1000多M2自有商业配套 本区域均为高端楼盘，整体素质高47M2和137M2可作为两代居户型南湖广场是城市级景观坐标通过南湖游道方便快捷抵达湖滨景观带 大部分户型可观赏南湖湖景浩瀚大美的水景和湖滨景观带经典的ARTDECO风格户户均有赠送面积高端住区优越景观标志景点建筑风格商业配套资源共享独特组合南湖景观赠送面积天鹅湖二期项目价值梳理 小结综合来看，相比其他区域项目，本项目区域价值较为突出、强势，并在项目和户型上也具备一些亮点。这些，在后期销售中我们将通过推广和销售员逐一向市场输出 面临的核心竞争南湖水岸该项目距离我们最近，在区域价值上同质化，它将是我们推售时的核心竞争对手,需对其进行重点分析 与南湖水岸的比较项 目景观建筑社区园林户型南湖水岸一线南湖现代风格社区规模较大园林面积较多赠送面积较多采光通风较好本案二线南湖Artdeco风格规模小园林少有赠送面积，部分单位采光通风欠缺比 较弱稍强弱弱偏弱小 结本案相比南湖水岸在景观资源、社区规模、园林、户型等方面均处于劣势，综合竞争力弱。显然，南湖水岸将对本案的销售速度及价格均产生威胁我们如何应对？ 解决思路增加差异性的附加值以取得竞争主动权并实现项目溢价的任务根据前期沟通，我们建议通过以下两部分内容提升项目差异性附加值泛会所 + ARTDECO风格项目核心差异化价值。作用等同于威廉城邦项目的空中合院和多变空间，是项目推广时的核心诉求内容为项目贴皮，形成强烈的差异化风格。作用等同于威廉城邦项目的现代英伦风格，重点在推广视觉风格上呈现关于泛会所 关于泛会所定义：顾名思义，它是将会所的范围及功能进行了泛化意义：快速、大幅提升项目差异化价值会所及泛会所作为体面生活的隐喻，已成为建筑豪宅的必备 泛会所的构成+一层博物馆 + 6米挑高架空层二层经营式会所二层:经营式会所运作建议：联系引入相关商业机构运营业态建议： 够高端、有品位，比如中高档美容院 考虑本项目以3-4房户型为主，多为三代居，需选择性引入服务于儿童和老人的机构，比如钢琴培训、中医养生保健注：在推广上将及时发布机构洽谈、引入之信息，以增强客户信心并提升项目附加值据了解，徐总有意引进一家高档美容院，这将有效提升本案的品位与档次，并尤其得到女客户的青睐中医保健养生目前异常火爆，它对于中老年颇具吸引力，如果能引进相关高档机构，可充分提升本案的影响力和关注度对孩子的培养是父母最为关注的方面，如果能引进一家类似钢琴培训的机构，可增强客户对于本案的兴趣。一层:博物馆部分功能：供专业人士的艺术品陈列展示并配合茶室功能作用：大幅提升项目的品位和气质一层:6米挑高架空层部分一层:6米挑高架空层部分泛会所的重点实施内容根据我们对架空层资料的收集与了解，提出如下营造建议 功能分区休息区 + 景观区 + 活动区功能分区方式利用细微高差和地铺风格进行区分，同时配以标牌说明 利用细微高差区分利用不同的地面铺装进行区分在架空层处立“泛会所”导示牌每景可设置导示牌功能分区说明：1.休息区与入户大堂连接，形成一个室内与半室外的完整休息区2.景观区从架空层局部外延至小区内，形成室外与半室外的完整休息区3.活动区与入户大堂保持距离，避免对入户造成干扰休息区景观区活动区休息区营造建议休息区休息区内容建议：园椅、园桌、茶几、摇椅、小品、绿植休息区营造重点：营造闲适的氛围为主，以休息设施为主场景示意场景示意活动区营造建议活动区活动区内容建议：健身器械、儿童游乐设施、棋牌桌为主活动区营造重点：做好设施的布局分配场景示意场景示意棋牌桌示意景观区营造建议景观区景观区内容建议：小型叠水、常绿植物、干花装饰、雕塑小品景观区营造重点：应用“对景、借景、障景”等中式造园手法，在小空间里体现曲径通幽，移步异景的效果整体效果示意小型叠水示意景观部分亮点充分利用6米的空间高度，营造景观亮点架空层与室外过渡部位景观处理示意雕塑小品和干花装饰示意室外景观效果示意综合考虑室外消防通道要求及成本，建议以植草砖为主，配以少量乔灌木、乔灌藤、花草相结合的复合混交绿化模式 。其他细节说明A植物的配置—— 充分利用有光线的位置点缀植物制作小景 弱光区采用仿真植物和耐