小产权房相关资料.docxVIP

要知道叫房产证的来历就知道为什么不叫房权证而叫 房产证。 因为“房产证”的称呼比“房屋所有权证”的称呼要早得多。 在中国古代一直到解放初期，都是以土地为所有权的象征， 所以都称为土地权状，不动产的买卖也都是以土地为准的， 房屋只是土地上的附着物，在买卖土地的同时土地上的房屋 也随之转移。五十年代后期，我国实行土地去私有化，城镇 土地一律收归国有，乡镇土地归村民集体所有，这样个人就 只拥有土地的使用权了，不动产的买卖也就由土地转为房屋 本身，八十年代初期，各地陆续开始进行房屋登记，当时就 称房产证，房产证的式样也是各异。至上世纪末，建设部开 始全国统一房屋登记制度， 全国统一制作颁发“中华人民共和 国房屋所有权证”，但老百姓还是习惯性称“房产证”。 房屋所有权证就是所说的房产证，土地使用证就是土地 证，有房产证和土地证，就是人们所说的“两证”，才能表明 这房屋的合法性，维护产权人的合法利益。 房屋所有权人有权对该房产进行买卖，抵押，出租等等。 小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践 中形成的一种约定俗成的称谓。 目前通常所谓的“小产权房”， 也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的 房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权” “集体产权”，它并不 真正构成严格法律意义上的产权。 说的再直白一些，“小产权 房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出 售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的 “商品房” O 国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权 房”。“小产权房［1］、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设 用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的 集体所有者，外村农民根本不能够购买；另一种是在集体企 业用地或者占用耕地违法建设的。 和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金 概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的 价格，一般仅是同地区商品房价格的 1/3甚至更低。“廉价” 是大虽城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。 法律属性 那么，乡产权房的法律属性如何，其究竟是否合法、能否 购买或转让？ 首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手 续，其就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建 造住宅的。因此，并非只要是乡产权房就是非法建筑，其只 是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突，才 让人误认为是非法建筑。 既然是合法的，那么乡产权房是否可以购买和转让呢？根 据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的 土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而 农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权， 农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可 与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法 手续。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人 转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说 其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可 以转让、置换。 1、全部产权（大产权） 国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通 知》中规定：凡按市场价购买的公房，购房者能够拥有全部 产权。市场价也就是住宅市场的行市价格或牌价价格。国家 和地方政府不予压低和抬高， 随行就市，任由买卖双方商定, 只要双方能接受，即可成交。按照市场价购得住宅的房主， 也就拥有了住宅的各项支配权利，也就是拥有了房屋、住宅 的占有权、使用权、收益权和处分权。在这里，房屋的全部 产权与房屋的所有权是等同的，只不过是二者的提法有所不 同。相对于“部分产权”而言，“全部产权”才有存在的意义。 2、部分产权（小产权） 根据国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住宅制度改革 的通知》，职工购买公有住宅，在国家规定的住房面积内， 可以按标准价出售。职工购房后另外拥有部分产权，可以继 承和出售，但出售要在购买 5年以后才能进行，原售房的产 权单位有优先购买权，售房的收入在扣除相关税费后，按个 人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配。从这里可以 看出部分产权和全部产权的一些区别。部分产权与全部产权 的不同之处在于，部分产权是强调永久使用权和继承权，而 对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。 全产权 全产权是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有对 住宅的全部支配权利（占有、使用、收益和处分等），也叫百 分之百产权，经济适用房和商品房亦属于全部产权。 部分产权 部分产权是指职工按标准价购买的公有住宅。在国家规定 的住房面积之内，职工按标准价购房后只拥有部分产权，可 以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的 收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例进行 分配。 “部分产权”与