某居住小区物业管理方案doc290页.pdfVIP

小区管理 第一章居住小区的物业管理 第一节居住小区物业管理概述 一、住宅与居住小区 在人类的衣、食、住、行的基本活动中 “住”居于重要的地位。 “住” 以住宅的形式满足家庭成员的共同生活、生理卫生、休闲娱乐等的生 活需要。住宅在人类历史上，随着社会的进步与生活水平的不断提高 居住的条件和住宅的水平不断的提高。我国自改革开放以来，城市住 宅建设得到了迅速的发展，据统计，十年来，我国建成 5 万平方米以 上的居住小区(又称住宅小区)2500 多个。今后十年，住宅建设还会有 一个大的发展，人们说的 “小康不小康，关键看住房”，这一方面表 明了住宅建设在今后发展的重要性，同时，也表明人们对新建住宅质 和量及其管理的要求。 居住小区，是当前我国在旧城改造和新区建设过程中，由一幢幢楼群 组成的新的住宅区。1994 年建设部令第 33 号《城市新建住宅小区管 理办法》中，把住宅小区以概念的形式作出如下规定： “新建住宅小 区，是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全的新建住宅小区(含 住宅小区、住宅组团，以下简称住宅小区) 。” 在规划设计中，居住区按居住户数或人口规模分为规模居住区、居住 小区、住宅组团三级，其分级规模如表 7-1-1 。 根据以上的情况，可以看出，居住小区是具有一定的人口和用地 规模，以满足居民日常物质和文化生活需要的，为城市干道的分割或 自然界限制包围的相对独立区域。根据统计，目前我国城市人口1/4 生活在规模不等的居住小区里。今后，这种新建居住小区则是城市住 宅建设的主要形式。 二、居住小区的功能 党的十一届七中全会和七届人大四次会议提出了到 2000 年实现小康 生活水平的战略目标。对城镇居民来说，所谓小康水平，其居住的标 准具体有三个。那就是： (1)人均 8 平方米的居住面积；(2)60％以上的全国住房成套率；(3) 居住环境在总体上的较大改善，根据以上精神，建设部《城市新建住 宅小区管理办法》对新建住宅建设提出以下要求： “为居民创造整洁、 文明、安全、生活方便的居住环境”。这就是说，对新建居民小区提 出必须具有各种功能的要求，这些功能主要表现在如下四个方面。 1.居住功能。这是住宅小区最基本的功能。根据居民的不同需要，提 供各种类型的住宅，如多种类型的居住单元、青年公寓、老年公寓等。 在居住功能中，最重要的是它能够提供人们休息的场所和环境，其他 的才是如饮食、盥洗、个人卫生、学习、娱乐、交际等功能。 2.服务功能。住宅小区的服务功能是随着城市规划建设要求、房地产 综合开发而来的，即要求小区的公用配套设施和小区的管理应能为居 民提供多项目多层次的服务。包括：教卫系统，如托儿所、幼儿园、 小学、中学、医疗门诊、保健站、防疫站等；商业餐饮业系统，如饭 店、饮食店、食品店、粮店、百货店、菜场等；文化、体育、娱乐服 务系统，如图书馆、游泳池、健身房、电影院、录像室等；其他服务 系统，如银行、邮局、煤气站、小五金、家电维修部等。 3.经济功能。住宅小区的经济功能体现在交换功能和消费功能两方面。 交换功能包括：①物业自身的交换，即开展住宅和其他用房的出售或 出租经纪中介服务；②小区管理劳务的交换，即业主通过合同的方式 将住宅小区的管理委托出去。消费功能指的是随着城市住房制度改革 的不断深化，住宅小区中的住宅将不断地商品化，并进行商业化的管 理。包括住宅在购、租两方面的逐渐商品化及小区的管理和服务都是 有偿的，住用人将逐渐加大对居住消费的投入。 4.社会功能。住宅小区的主体是居民，居民的活动是社会活动，聚集 在住宅小区的各种社会实体，如行政治安机关、商业服务业、文化教 育、银行等是以住宅小区为依托，共同为居民服务，发挥各自的功能。 这些实体之间、实体与居民之间、居民相互之间组成了住宅区的社会 关系、人际关系，形成了一个社会网络，相互影响和相互制约。 三、居住小区的特点 居住小区在改变市容市貌，促进房地产业发展，改善人们居住条件方 面是具有重要的作用，它是集居住、服务、经济、社会功能于一体的 社会缩影，因此，它的建设与以往城市住房建设具有不同的特点。这 些特点是： 1.统一规划，综合开发。由于城市建设的发展和人们物质文化水平及 居住条件的提高，住宅区的规划布局有了很大变化。在 “统一规划、 合理布局、综合开发、配套建设”原则的指导下，全国广大城镇统一 规划、综合开发的新型住宅小区成片的兴建起来。 这些新建住宅小区，规划布局合理，配套设施日益完善，改变了过去 单一的、分散的结构和功能，向节约用地、高密度、综合化和现代化 方向发展