前期介入物业方案.pdfVIP

环保、公共空间、共用部位、景观配置、室内配置、门窗工程、装饰工程、 楼面、屋面、小区布局、房屋单体、地下室工程、常见施工质量问题等方面的工 作内容。物业公司安排水电技术员进入现场，与建设工程部人员一起，参与机电 设备安装调试工作，熟悉和掌握国际广场设备设施的基本情况和操作规程；熟悉 楼宇结构、公共配套设施和设备等，参加竣工验收，配合房管员监督楼宇工程遗 留问题的整改工作； 2 、掌握基本情况，收集以下资料：《勘测定界报告》、配套条件明细资料、 目标客户资料、建筑〈设计说明书、设计图纸（平面图、立面图）〉、结构设计 说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、电梯、采暖 通风空调设计说明书、动力设计说明书等并作好记录，与开发建设单位双方的协 调研讨应形成书面资料，以备复查；掌握供电公司、自来水公司、燃气公司以及 移动、联通、铁通、有线电视等单位的联系电话，方便业主入住后联系。 3 、关注涉及物业管理方面的事项，如：管理费、物业管理合同、设备设施 合同中的售后服务以及售楼中涉及物业的承诺，包括售楼说明书、媒体广告和 地产买卖合同，对不利于物业管理的条款和承诺应修改，以免产生负面影响。 4 、跟进项目深入现场，掌握第一手资料，了解配套设施、设备的配置和布 局情况，尤其是供配电、给排水、电梯、中央空调、消防、安防、各种管线的走 向、重要闸阀和检查口的位置以及相应的施工更改记录等。 二、设施设备的配置 （一）物业管理用 程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房，其 中千分之三为物业管理办公用房，千分之四为物业管理经营用 ”。要求预留并 落实的物管用房（包括：经理室、办公室、财务室、房管室、接待室、会议室、 资料档案室、门卫值勤室、岗亭、物料仓库、工具用具保管室、员工宿舍、食堂、 业主娱乐活动室、卫生间；消防、安防中央综合监控室；以后成立业主委员会的 办公用房等）及其相关的设施设备；要求在物业管理区域内显著部位设置（面积 不少于 5 米×10 米）固定的公示宣传栏，用于张贴宣传物业法规、政策和管理规 章制度，以及应告知全体业主和物业使用人的通知、告示等；各楼道内应设置公 告栏。 （二）供配电系统 1 、高低压配电房，配电干线，楼层配电箱构成楼宇的供电系统，由配电 供配电。该套系统应满足并保证商业经营、业主日常生活正常用电和为一切设施 设备提供动力，如中央空调机，水泵，电梯等。 2 、配备备用发电机组，自备发电机的容量按供电变压器总容量建议按供电 变压器总容量的20％以上选定或按设计容量进行配置，发电机自动转换柜应具有 自动和手动转换功能，其主要功能一是在发生火灾时为消防泵，消防电梯，消防 通道照明，消防报警提供用电；二是市电停断后为小区的各种机电设施设备（电 梯、二次供水系统、安防系统、场内照明、楼道照明、车库照明、物业办公室照 明、设备房应急照明、地下室排污系统、门禁系统、经营、工作与生活用电）提 供应急运行和保障。 3 、发电机油箱的进油口设置在方便车辆进出可装卸位置，方便加油，另外 注意设计处理好发电机排烟问题，发电机排烟口设计不能对着住户阳台，应于天 面或总坪上远离居民区一楼住户的位置设置，在总坪上设时应作景观布置，发电 机进风口应有降噪措施，机房设置隔音砖，并安装不锈钢防虫网。 4 、发电机基座应与接地带可靠焊接，排气管应采用金属软连接，有高温隔 离等防烫伤措施，发电机下方设置废润滑油收集油槽或有足够空间放置油盆，便 于更换润滑油，下方应与地面保持一定距离，以便维护检修，发电机设备房内需 配置维修专用工具存放架。 5 、配电房应设置在地下室，不宜设在最底层，防避水患，宜于通风、散热。 6 、配电室需要设置2 个独立的向外开启的门，门宽度不应小于 2 米，最好 为能够散热的钢网门大门内侧设置防止小动物进入的活动挡板；配电柜后门要能 打开，利于日常检查，设备间每面墙安装至少 3 个电源插座，机房墙体应做好防 水。 7 、电缆桥架应选择花桥架，且中间不能有接头，线路并排整齐，高压电缆、 低压电缆应分桥架布线，变压器采用干式变压器，变压器内部配置散热风机，在 变压器、高、低压柜及母线桥上方不宜布置灯具；不要在楼宇外墙面、楼宇之间 和横跨道路、场地上空裸露、牵绕电线电缆，以免影响国际广场外观形象。 8 、高低压配电室应设置物理隔离，直流操作电源应设置在与配电室隔离的 房间内。 9 、配电房各高低压配电柜前应铺设绝缘橡胶垫，低压配电室4-6