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处置划拨土地相关政策解读 2006-9-12 ????一、土地使用权划拨的概念 ???? 土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 ????二、划拨用地的范围 ????《土地管理法》第五十四条规定,下列建设用地,经县级以上人民政府依法批准,可以以划拨方式取得: ????(一)国家机关用地和军事用地; ????(二)城市基础设施用地和公益事业用地; ????(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地; ????(四)法律、行政法规规定的其他用地。 ????三、划拨土地使用权不得擅自改变用途 ????《土地管理法》第五十六条规定,建设单位使用国有土地的,应当按照土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的,应当经有关人民政府土地行政主管部门同意,报原批准用地的人民政府批准。其中,在城市规划区内改变土地用途的,在报批前,应当先经有关城市规划行政主管部门同意。 ????四、划拨土地使用权转让、出租、抵押应依法报批 ????以划拨方式取得的土地使用权,一般是无偿的或者是缴纳了土地补偿、安置等较低的费用后取得的,相对国家来说也是无偿的。因此划拨土地使用权在转让、出租、抵押上受到严格的条件限制。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定:符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房产部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物,其他附着物所有权可以转让、出租、抵押: ????(1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人; ????(2)必须有国有土地使用证; ????(3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明; ????(4)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。 ????《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定: 以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 ????由此可见,任何单位和个人不得将划拨国有土地使用权随意转让、出租、抵押,只有在依法报批并补缴土地出让金的情况下,划拨国有土地使用权才允许转让、出租、抵押。 ????五、划拨土地使用权申请办理协议出让手续,或者经依法批准转让后办理协议出让手续,应按照有关规定按时缴纳土地出让金 ????《协议出让国有土地使用权规定》第五条规定,协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和;有基准地价的地区,协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。 ????原划拨土地使用权人申请办理协议出让手续应缴纳的出让金额计算方法: ????1.不改变用途等土地使用条件的情况下,应缴纳的土地使用权出让金额按以下公式计算: ????应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格。 ???? 2.改变用途等土地使用条件的情况下,应缴纳的土地使用权出让金额按以下公式计算: ????应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格。 ????划拨土地使用权转让中的协议出让,应缴纳的出让金额计算方法: ????1.转让后不改变用途等土地使用条件的,应缴纳的土地使用权出让金额按以下公式计算: ????应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格。 ????2.转让后改变用途等土地使用条件的情况下,应缴纳的土地使用权出让金额按以下公式计算: ????应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格。 ????《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十四条规定,土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内,支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的,出让方有权解除合同,并可请求违约赔偿。 ???? 六、减免土地出让金造成国有土地资产流失的,要承担法律责任 ???? 《中华人民共和国土地管理法》第五十五条规定:以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位,按照国务院规定的标准和办法,缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后,方可使用土地。 ???? 《安徽省国有土地使用权出让金征收管理实施办法》(财综字[1995]第326号)第四条规定:财政