佳兆业江阴市周庄镇商业的项目定的位的报告.pptVIP

(一)周庄镇宏观分析 地理位置:位于江阴市东郊,全镇总面积80平方公里。地处美丽富饶的太湖平原,经济繁荣的苏锡常之腹, 经济、社会事业发展列江阴各乡镇之首 人口:138万 全镇GDP:经济繁荣的苏锡常之腹,经济 社会事业发展列江阴各乡镇之首,工业开票 销售额连续三年位列江苏省第一,荣膺“江 苏名镇之称,在全省乡镇综合实力百强排 名中居第6位,在全国乡镇综合实力百强排 名中列第13位,是建设部小城镇建设示范镇 工苏省卫生镇、小城镇综合改革试点镇、环 境与经济协调发展示范镇、江阴市重点中心 自改革开放以来,周庄乡镇工业一直名列江 苏省前茅、江阴市榜首。2004年,全镇完成 工业总产值275亿元,同比增长36.33%;工 业开票销售收入227亿元,同比增长51.39%: 利税总额20亿元,同比增长1797%。2005 年全镇计划完成工业总产值360亿元,工业 开票销售收入324亿元,利税总额25亿元。 中里A里理 1.1项目区位:本案位于周庄镇主干道北新路向东延伸位置上,距离华西村2公里,是新兴城区 商业位于整个项目的中心位置,北面为集中拆迁安置区,东面为待开发用地;本案距离周庄镇 商业旺区2.5公里,周边无其他强势竞争对手,亦严重缺乏生活服务配套 中里A里理 地块条件分析 用地指标 项目地块图 地性质±旅笛业用地、商办混合用地、住宅 建筑密度4不大于4% 4不大于24 不小于30 酒店+商业+办公不大于7200m。其中酒店 客房不小于200间,办公用房不小于15000 商住面积 m,不大于2000m。 宅面积不大于32000m 商业停车4小汽车80辆万m,非机动车50辆/万m 1、本项目的用地性质为商住混合用地 2、日前的面积:公建部分的建筑面积为10500m,其中商业部分面积为20000m左右 项目的公建部分临近主干道,地块展示性较好,且地块地势平整,地块比较适合发展 商业物业: 中里A里理 地块周边现状分析 块〔待建 1、项目周边目前主要是待开发的空地,北新路对面为大型拆迁户安置区; 2、本案距离周庄镇传统商业旺区2.5公里,周边无其他强势竞争对手; 3、未来镇区的发展主要沿北新路往东部延伸。 中里A里理 1.2消费潜力分析:城镇居民人均收入较高,并保持较快增长 自改革开放以来,周庄乡镇工业一直名列江苏省前茅、江阴市榜首。2004年,全镇完成工业总 产值275亿元,同比增长36.33%;工业开票销售收入227亿元,同比增长51.39%;利税总额20亿 元,同比增长17.97%。2005年全镇计划完成工业总产值360亿元,工业开票销售收入324亿元, 利税总额25亿元。 13片区商业:传统商业街区沿北新路展开,中小型超市及临街商铺为主要形式 14片区发展规划:未来镇区的发展主要沿北新路往东部延伸。 中里A里理 15项目SwOT分析 4地块方正,昭示性好,适直商业的规划 优势|—居民具有较高的人均收入,消费不断升级,逐步以发展及享受型为主 人口规划较少,不足以支撑大型商业的发 政府对地块的发展有限制,即必领发展2万平方米的商业 4中高档住宅不断落户到项目周边区域,项目对面即为超大型拆迁安置小区 传统商业街区大型商业物业较多,对于我项目吸引知名大型超市有较大阻力 16小结 本案位于周庄镇主千道北新路向东延伸部,具有很好的昭示性,地块规整亦利于商业 规划:居民富裕,消费逐步向发展型、享受型发展。本案未来的发展主要受制于城D 的人口数量,目前周庄镇居民约138万。另一制约因素,当地传统商业区已存在大型 现代化商业物业,一旦有实力超市企业入驻将极大威胁我项目生存 中里A里理 (二)商业市场分析 2.1商业发展趋势研判:未来商业主要往沿北新路发展,中部(现镇中心)商业功能较 综合,东面以服务于周边居民的商业业态为主。 周庄镇北面主要是工业园区,而未来亦规划为工业区,商业主要是较为低端的临街商业及配套小超市 商业区沿北新路是城市未来发展的主线,东面规划为高档住宅区,而西面则是集商务、行政、科技、文化于一体的 多功能综合区 预计随着以上两区域的快速发展,商业主要分布于城市的中轴线上 当前影响力较大的集中式商业是吉发隆生活超市、时代超市等,受人口规模限制无大型综合性百货商场存在,以临 街商铺形式展开 中里A里理 22商业分析 主要集中式商业 经营情况 百货面积空置8%,其他楼层基本无 空置;2楼J为組市业方,经酱惨淡,苏 东方百业 宁电帮承祖2楼100m,受市人流制 时代超市 无 无空置西积,姬管情况好 北新路 吉麦隆超市 1层为超市,中低檣次,经营情况 圩。2楼承租给网吧 如海超市 无空置,经管状况不佳 华联超市 经征差 所处商业阶段:以超市为主,竟争激烈 商业所处的发展阶段是以超市为主,受人口规模制约无综合性百货业态。超市竞争