我国民法中不动产的善意取得制度.docxVIP

k —论文发表专家一 画中国学术期刊网 论我国民法中不动产的善意取得制度 【摘要】为了适应社会主义市场经济的发展，我国〈〈物权法》规定了 不动产的善意取得制度，该制度对于维护交易安全、促进社会和谐都 有着重要的作用。但是在实践中，不动产善意取得制度存在着不少不 足之处，如善意的标准模糊、合理价格的判定缺失、登记责任赔偿制 度不完善等。要弥补这些漏洞，应采取界定善意之标准、制定具体的 合理价格细则，完善登记责任赔偿制度等措施。 【关键词】不动产所有权；善意取得；登记制度；审查制度一、前 言 随着我国市场经济的飞速发展，如何更好的保护交易安全已成为民 法关注的焦点。起源于古老日耳曼法的善意取得制度作为保护交易安 全的重要制度，已被广泛规定于各国法典之中。我国〈〈物权法》第 106条也规定了善意取得制度，而且把该项制度的适用范围扩大到不 动产的取得，这是我国民法领域的一大成就，促进了对不动产交易的 保护。二、不动产善意取得的构成要件 根据我国〈〈物权法》第106条的规定，不动产的善意取得应符合以 下四个要件：（1）存在不动产登记错误。即由于登记机关登记错误等 原因，使得不动产所有权的登记状态与事实状态不相一致。 （2）受让 人取得不动产时出于善意。即受让人不知道或者不应当知道不动产处 分人不具有相应的处分权。不应当知道是指受让人虽尽到合理的注意 义务，但仍不能知道真实情况。（3）受让人以合理价格取得。即受让 ^^JP^wwwrqikanwang,net 人为取得不动产，已支付了合理的对价。对价的合理性也是判断受让 人善意与否的标准。（4）转让的不动产已登记于受让人名下。即发生 转让的不动产已办理变更登记，载于受让人名下，从而发生转让的公 示公信效力。三、我国不动产善意取得制度中的不足 白〈〈物权法》实施以来，不动产的善意取得制度在实践中显现出诸 多问题，其不足之处主要有以下几点：（一）善意判断之不足 在不动产善意取得制度中，受让人善意与否，直接关系到能否适用 这一制度，从而发生不动产所有权的转移。以德国和日本民法典为例， 〈〈德国民法典》第932条规定受让人明知或因重大过失而不知动产不 所有者，即为非善意；〈〈日本民法典》第192条规定须善意无过失。 我国〈〈物权法》中尚无关于善意标准的具体规定。法律法规中关于善 意标准的缺失严重影响了适用善意取得制度的合法性、 统一性和合理 性。（二）“合理价格”的判定缺失 按照我国〈〈物权法》第一百零六条之规定，有登记瑕疵的不动产要 适用善意取得制度，受让人须已支付了合理的价款给出让人， 否则便 不能以这一制度取得不动产的所有权。纵观我国与此相关的法律法 规，并无对“合理价格”这一对应制定出相关的标准或细则，也没有 对价格合理与否做出指导性的规定。这一立法缺失不仅影响了善意取 得制度的适用，有损该条文的严谨性和实用性；同时也赋予了法官在 这一方面过大的白由裁量权，可能对当事人的合法权益造成不当损 失，有违制定善意取得制度的初衷。（三）登记责任赔偿制度不完善 k —论文发表专家一 画中国学木期刊网 wwwrqikanwang,net 我国〈〈物权法》第21条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给 他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害 的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记 错误的人追偿。”该条规定的是关于登记错误的赔偿责任。在登记错 误的情况下，既有可能对真正的权利人产生一定的损失， 也有可能损 害到善意第三人的合法利益，因此，造成损害或登记错误的当事人或 登记机关需对此类损失承担赔偿责任。 在当事人赔偿的情况下，往往 会发生找不到赔偿义务人或者其无支付能力的情况， 从而造成真实权 利人或善意第三人的损失无处索赔，影响了交易安全和公示公信的效 力；在登记机关赔偿的情况下，由于缺乏相关的细则，使得真实权利 人或善意第三人的损失无法得到充分弥补，不能维护登记机关的权威 性和交易的安全性。四、完善我国不动产善意取得制度的建议 通过上述分析，结合我国当前的实际，笔者认为，应采取以下措施 完善我国的不动产善意取得制度：（一）规范善意判断的标准 如何判断善意取得中的“善意” 一直是学界争论的焦点，也是不动 产善意取得制度适用中的核心问题，我国的〈〈物权法》也并为对“善 意”的标准做出界定。 笔者认为，判断受让人善意与否，首先应当看受让人是否知道对方 为无权处分人，因为如若受让人明知对方为无权处分人而仍与其交 易，应认定为“恶意”；其次还要看受让人是否尽到了合理的注意义 务，即受让人是否应当知道对方是无权处分人，关于这一点的判断, k —论文发表专家一 画中国学术期刊网 须放在具体的客观环境下考察，具体情况具体分析。因此，笔者赞同 “消极观念说”，即