世联 产业园区房地产发展规律 坪山飞西旧改项目定位及经济测算报告 53.ppt

本报告是严格保密的。 吸引大量企业及居住人口的原因——最核心因素 的是政府的大力扶持和完备的商业、教育配套 美国加州尔湾市 综合 竞争力 安全 自然环境 商业、 教育配套 政府扶持 就业机会 ? 近 10 年来，尔湾一直在全美最安全城市前 10 ； ? 并多次名列榜首。 ? 有超过 100 个公园和公共 游泳池； ? 提供自行车道，鼓励自 行车作为交通工具。 ? 80% 以上的社区都规划 良好，大多数拥有网球场、 游泳池、小公园等，木桥 区甚至有人工湖。 ? 高档次的酒店，超大规模的 SHOPPING MALL ，世界各国风 味美食餐厅均在此聚集； ? 学区一贯被评为美国最佳教育 系统；是全国闻名的学校。 ? 政府对低收入首次置业者、残 疾人和老年人都有不同程度的住 房扶持政策，以保证居民的住房 条件得到有效保障； ? 人口 17.5 万，房屋数量 6.45 万 套，包括商品房、廉租房、临时 住房等。 ? 橘郡在美国各个行业的总体工 资水平都处于上等。尔湾收入水 平在橘郡处于上等。 ? 尔湾现有居住人口 17.5 万，就 业岗位数 16.8 万，其中 2/3 的岗 位是由当地居民消化，其余 1/3 的岗位吸引了很多外来人口。 本报告是严格保密的。 成功因素：多元化的产业结构，完善的城市配套。前者 深圳大工业区已经具备，目前欠缺的需要借鉴的是后者 美国加州尔湾市 多元化的产业结构 完善的城市配套 高科技为主导，多元化的产业结构，制造业、服务业、物流、服装 业等产业都有大规模的公司进驻。 以高科技为主导，多元化的产业结构抗风险性大，在市场经济的风 浪中更加稳定。在 90 年代末高科技产业泡沫破灭时，硅谷受到了极 大的冲击，而尔湾这样的产业结构在遇到市场风险的时候则相对稳 定，没有受到太大影响。 尔湾的投资主体是私人公司，以市场为导向的投资机制使开发商意 识到基础设施建设的重要性。酒店、餐厅、商场和娱乐设施的完善 不但吸引了居住人口，其自身也实现了较高的利润，实现了双赢。 本报告是严格保密的。 新城、工业区发展案例 美国加州尔湾市 苏州工业园 深圳科技园 上海漕河泾工业园区 本报告是严格保密的。 一个以高新技术为先导、现代工业为主体、第三产业和 社会公益事业相配套的现代化的新城区，园区因经济增 长快且资源、配套俱全使得房地产业迅猛发展 ? 苏州工业园区是中国 和新加坡两国政府间最 大的合作项目。 ? 苏州工业园区位于苏 州古城东侧美丽的金鸡 湖畔，距离上海约 80 公 里，交通十分便利。 ? 苏州工业园区行政辖 区 288 平方公里，其中， 中新合作区规划面积 70 平方公里，规划居住人 口 100 万。 苏州工业园 ? 苏州工业园开发建设 12 年间，经济以年均 40% 左右的速度快速增 长，园区已成为中国发展速度最快、最具竞争力的开发区之一，得到 了海内外各界人士高度评价。园区风景秀美、配套齐全，园区房地产 业方兴未艾，成为苏州乃至周边地区房地产发展的风向标和当之无愧 的领头羊。 本报告是严格保密的。 发展历程 苏州工业园 1994 年 2000 年 ? 高品质区域 环境形成； ? 中方主导引 进外资，扩充 式开发 未来 ? 建设“最适宜 人居和创业城 市”； ? 房地产增长方 式向适度、均衡 和可持续发展方 向转变 2006 年后 ? 开放交融式 开发，完善城 市功能； ? 房地产业方 兴未艾 成功 卓越 飞跃 中国工业园区典范 高平台下的快速发展 国际技术产业新城 ? 中国和新加坡 政府签署园区合 作开发协议； ? 同时由新方主 导开始城市规划， 封闭式开发 成就 土地规模 土地日益趋紧 288 平方公里 70 平方公里 12 年 本报告是严格保密的。 产业现状： GDP 和工业总产值迅速增长，占全市 GDP 的 15 ％，园区世界 500 强企业达到 46 个 苏州工业园 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 GDP 工业总产值 苏州工业园区世界 500 强企业 德国西门子集团 法国莱雅集团 法国阿尔卡特集团 法国家乐福 韩国三星电子 英国葛兰素斯密斯克林公司 荷兰阿克苏 - 诺贝尔集团 日本三菱株式会社 日本富士通 日本久保田株式会社 法国道达尔集团 三井物产株式会社 美国高特利集团 日本丸红株式会社 美国伊顿公司 达能集团 英国 BOC 集团 德国戴姆勒 - 克莱斯勒集团 日本三井金属矿业株式会 社 新日本制铁株式会社 美国礼来制药公司 美国德尔福公司 德国博世控股公司 挪威海德鲁公司 美国百得集团 英国 BP 公司 法国索迪斯联合公司 日本新日矿公司 美国百特公司 荷兰皇