收益法常见错误.pdf

1 收益法常见错误 1、净收益＝潜在毛收入－空置等造成的收入损失＋其他收入－运营费用 ＝有效毛收入－运营费用 有效毛租金收入：潜在毛租金收入-收租损失-空置率 潜在毛租金收入：不包含押金或租赁保证金利息收入 有效毛收入：潜在毛收入-收租损失-空置率 潜在毛收入：潜在毛租金收入+利息收入 收租损失：按照潜在毛收入的一定比例来估算 空置率：按照潜在毛收入的一定比例来估算 出现的错误 1)对空置率和租金损失率遗漏或者没有说明数值取值来源 2)遗漏其他收入 （租金收入中未考虑租赁保证金或押金利 息收入） 3)有效毛收入计算有误或者基数有误 4)空置等造成的收入计算有误或者基数有误 5）运营费用中遗漏或者基数有误或者没有说明数值取值来 源 常规包括 税金 房产税、营业税及附加、城镇土地使用税 营业税及附加＝有效毛收入×5.5 % 房产税 有效毛收入*12% 必备的费用 2 维修费＝建筑物重置价格/有效毛收入×维修费率 管理费＝有效毛收入×管理费率 保险费＝建筑物现值×保险费率 6)计算管理费时要说明当地规定的管理费中是否包括水、 电、汽、热等费用。 7)管理费计算基数给出是按有效毛租金收入，则不应含押 金或租赁保证金利息收入，若是按有效毛收入，则应含押 金或租赁保证金利息收入。 8)房产税计税基数是有效毛收入，包含押金或租赁保证金 利息收入（或称为有效毛收入，注意不是有效毛租金收入）。 9)城镇土地使用税和营业税一般情况下应该考虑在运营费 用中，如果租金内涵中说明城镇土地使用税和营业税另外 单计，由承租人负担，在租金中不含这两种税，则在计算 年出租费用时不用考虑这两种税。 10)没有考虑收租率或入住率或满客率。 11)估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净 收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据。 有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金， 租约期外的租金应采用正常客观的租金。 12) 利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、 有效毛收入、运营费用或净收益，应与类似房地产的正常 情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进 3 行比较。若与正常客观的情况不符，应进行适当的调整修 正，使其成为正常客观的。不同层数的租金以及不同用途 的租金以及资本化率是不一样，如果是统一的必须写清楚 理由。 13) 运营费用不能包括以下四项 A.运营费用不包含抵押贷款还本付息额。 但当只测算房地产的自有资金价值时，则需要在扣除了运 营费用的基础上再扣除抵押贷款还本付息额，即应采用税 前现金流量。 B.不包含会计上的折旧额，是指不包含建筑物折旧费、土 地摊提费，但包含寿命比整个建筑物寿命短的设备、装饰 装修等的折旧费。 C.房地产改扩建费。 D.不包含所得税。 如果评估投资价值，采用扣除所得税后的收益，称为税后 现金收益。 14)采用比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象 有可比性； 15)计算毛收入时套用的天数错误、面积错误 （应扣减的未 扣减）； 16) 净收益方面 （扣除项目不全、客观性不足、没有考虑 出租率、餐馆酒店应考虑上座率、潜在的收益是否稳定、 4 自营的考虑利润等）； 17)计算有效毛收入时认为空置率为0或者入住率为100% 不合理。即使真有这种情况，至少要说明原因。 41、 2、在估价报告估价对象中提到了已租赁，要指出是否未考 虑租赁情况对估价对象的影响。 5、要说明估价对象租金内涵是指出租方式、租金交纳方式、 是否含押金或租赁保证金利息、各项运营费用是否包含在 内，如物业服务费等。 6、7、用收益法计算时，是用的租约租金，但没说明租约 期限、租约情况的具体说明，这个算错。 8、估价对象目前已出租，在估价对象中未考虑租赁对估价 对象有无影响，这是算。 9、10、11、月租金、年有效毛收入、年运营费用等处要说 明是预测值。 12、 13、风险调整值需要说明是预测值、是客观值 14、收益期限确定错误。 15、没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。 16、在求取净收益时，必须分析未来收益变化趋势 （预测 值）。 17、