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{营销策划}江苏宿迁财富 广场项目营销策划方案 江苏XXX 财富广场项目营销策划方案 市场篇 一、市场调查与市场机会分 1.市场调查分 （1）宿迁房地产市场调查与分 1-1 、宿迁全市经济近年来迅猛发展，为房地产业的发展带来了 一个成熟的时机。2005 年宿迁市完成房地产开发投资 23.3l 亿元，占 全市固定资产投资的 11.8% ，房地产业增加值14.28 亿元，占 GDP 比 重的 4.25% 。房地产业已成为宿迁市地方财政收入的重要来源，在经 济建设中占据着举足轻重的地位。 1-2 、当前，宿迁市房地产业正处于快速增长期，房地产市场供 销两旺。全市住宅均价 2005 年达到 1450 元/㎡，其中市区住宅均价 为 1786 元/㎡，涨幅达 15% 。同期，城市居民收入也相应增长较快。 1-3 、自2001 年来，宿迁市政府取消经济适用房建设，积极推进 住房商品化、货币化改革，建立多层次住宅保障体系，合理开发高档、 中档、普通住宅，以满足不同层次的住宅需求，促进住宅建设的健康 发展。在房地产市场价格保持总体稳定上升的同时，将投资商品住宅 建设作为该市当前房地产开发的重点目标，同时引导投资于办公楼和 商业营业用房在整个房地产业发展中保持合理的比例，全市开发资金 的投资方向和投资结构日趋合理。 1-4 、为了高起点、高标准地实施房地产综合开发，宿迁市政府 积极组织和引导房地产开发企业连片开发，鼓励建设较大规模的住宅 小区，增强小区配套功能。在开发建设住宅小区的同时，为了使居民 的居住条件和居住水平实现质的飞跃，系列物业管理规章制度，全面 实施了规范化、法制化管理。 1-5 、宿迁房地产业前景十分看好，发展空间巨大。商品房需求 量将继续大幅度上升，到 2010 年，宿迁市区城市人口要达到 50 万人 以上。随着宿迁城市化进程的不断加快，城市规模进一步扩张，城市 人口将迅速增加，商品房需求量将呈逐年上升趋势。目前，具有战略 眼光的投资者已把目光转移到宿迁地区。同时随着人均经济收入的不 断增长，需求旺盛，住宅产业将处于快速增长期，居民的潜在购买力 很大，同时，根据有关部门调查，居民在住房领域的消费已从改善自 身居住条件，转向理性投资房地产业的方向发展。 1-6 、从理性的角度出发，在看到宿迁房地产市场总体大发展的 前景之下，这个市场同时也存在着诸多的矛盾，宿迁老城区、新区、 宿豫新区三大板块的市场饱和度日益趋近，商品房空置率不断增大， 宿迁本地房地产的发展增速明显高于 GDP 及居民收入的增速，这就隐 含了经济泡沫于其中，加上国家关于房贷按揭利率的上调，对房产投 资的适度政策加压等市场政策影响，实际上对开发商来讲都是一种考 验。所以，把握机遇，认清形势，才可以在大环境中立足。 分析：宿迁市房地产市场的规模日趋壮大，这与宿迁建市八年 来城市化水平的不断发展壮大是分不开的。居民生活水平的提高，对 商品房需求量的增长，加上政府的大力招商引资，对房地产开发的若 干优惠政策，客观上刺激了房地产市场的发展。同时也出现了由于房 地产开发过热、发展增速过快、投资者比例大于自用者比例，也导致 了部分商品房空置率过高等现象。 （2）市内各区域竞争楼盘调查与统计分 宿迁市区由京杭大运河和古黄河两条河自然分割成城东、城中、 城西三个区域，运河以东为城东片：即宿豫区，两河之间为宿迁老城 城中片，古黄河以西为城西片，即新区。 城东片由于区位上在宿豫，市区居民对其认同感较低，房屋售价 在三个片区中最低。但随着运河“五桥”的相继建成通车，宿豫区进 市区的途径将更加便利。同时宿豫新区的建设工作也在推进，该区域 的房地产开发量迅速攀升。代表性楼盘为江山国际花园与中通名仕嘉 园。 江山国际花园 概况：16 万平方米，建筑以多层为主，配以底层商业，与一部分别墅， 其中住宅占 13.5 万平方，酒店与约 2 万平方。 价格：1600-1800 元/平方米，跃层 1200-1300 元/平方米（面积 200 多平方米） 地理位置：宿豫新区 开发商：宿迁新城房地产开发有限公司 建筑设计：浙江工业大学建筑设计研究院江苏都市建筑设计有限公司 宣传重点：高档生活 开盘时间：2005 年 8 月 锦华名园 概况：30 万平方米，建筑以多层为主，配以底层商业、小高层公寓， 建筑错落有致； 容积率：1.28 楼间距：1 ：1.4 绿化率：43.16% 价格：1600-1800 元/平方米，跃层 1200-1300 元/平方米（面积 200