房地产市场研究报告 贺州市某项目地块价值研究报告.docVIP

土地价值的定义及构成要素 土地价值概述 现代城市土地（或称“熟地”）有偿使用是由于它巨大的土地价值。熟地虽是从原始自然的土地和农业土地（或称“生地”）演变而来，但由于经过人类社会劳动加工，使得生地原有效用极大地扩大，并增加了许多新的内容,产生了新的价值,因此也可以说在效用上出现了具有重大意义的质的变化。土地价值的作用是在于对城市经济及社会的发展提供指南。因此，不断认识、挖掘和利用土地价值是本项目成功与否的关键所在。 项目土地价值的构成要素 土地价值的主要构成要素主要有如下四点： 地域价值 地域价值是土地因其特有的地理环境位置而具有的价值，包括土地所在的城市及城市所在区位的区域价值、土地所在城区的地段价值以及地块特有的内部资源价值。 社会价值 社会价值是指土地开发后给社会带来的价值回报，土地的社会价值主要包括对社会示范作用的带动、城建形象的提升、城市化发展的促进，人文价值的提升等。 物业开发价值 土地价值的实现需要开发来实现，充分利用现有土地的资源禀赋,通过合理的定位和规划，开发具有市场前景的物业，最终实现土地的使用价值，物业开发价值包括居住价值、商业价值、投资价值、观赏旅游价值等。 经济价值 土地的经济价值主要是指土地的市场评估价格，是以货币的形式衡量土地价值的大小，土地的经济价值包括目前土地的市值以及未来几年内市场增值的空间。 项目土地价值的构成要素分析 土地价值 土地价值 经济价值当前评估价值未来评估价值地域价值 经济价值 当前评估价值 未来评估价值 地域价值 区域价值 地段价值 地块价值 社会价值 社会示范作用带动 城建形象的提升 城市化发展的促进 人文价值的提升 物业开发价值 物业开发价值 旅游观赏价值投资价值商业价值居住价值 旅游观赏价值 投资价值 商业价值 居住价值 图1-1土地价值系统构架图 地域价值 区域价值 （1）城市概况 贺州市作为2002年新设立的地级市，目前辖八步区、钟山县、富川瑶族自治县和昭平县三县一区，总面积11855平方公里，总人口约210万。 （2）区域经济发展状况 2004年贺州的国内生产总值达到了132亿元，比2003年增长了13％。如图1-2所示，贺州城市经济近十年来保持了快速稳定的发展势头，预计在未来几年内仍将保持这样的增长趋势。 图1-2贺州近十年GDP增长走势图 从中长期的趋势来看，贺州国民经济水平运行良好，处于正在稳步上升的通道之中，为本项目价值的实现提供了良好的宏观经济条件。 （3）区域区位优势 贺州位于广西壮族自治区东北部，并处于湘、粤、桂三省（区）结合部，背靠大西南、面向粤港澳，同时地处粤港澳经济圈和大桂林旅游经济圈的辐射范围，是中国－东盟经济圈与泛珠三角地区联系的重要城市之一，是大西南东进粤港澳最便捷的出海通道之一，是三省交界处的重要枢纽城市。 贺州城市定位的目标是全力打造产业生态的“大贺州”，把贺州建成桂东地区的交通枢纽、产业集群中心，和桂、粤、湘边界地区的物流中心、文化中心和经济中心。 图1-3贺州地理位置及交通图 （4）区域旅游资源 贺州是广州至桂林黄金旅游线中段的新亮点，这里旅游资源丰富，集自然风光、人文景观、民族风情于一体，境内有姑婆山、大桂山两个国家级森林公园；有被称为“天下第一洞”的钟山县碧水岩、被誉为“十里画廊”的钟山荷塘风光以及“人间仙境”鹅塘紫云洞等喀斯特地貌风景区，还有被列为国家重点文物保护单位的临贺故城、黄姚古镇、秀水状元村、明代古城、古石城等历史人文景观，这里的瑶族风情、客家文化富有特色、令人神往。著名的观景、休闲地还有贺州石林、贺州温泉、玉印浮山等等，区位旅游资源非常丰富。 （5）城市经济发展机遇 贺州所处区位及资源优势给整个贺州产生正面影响的因素主要有： “中国—东盟自由贸易区” “中国—东盟博览会”永久落户南宁，“中国—东盟自由贸易区”的建立，为广西带来巨大的商业机会，贺州作为中国大西南与粤、港、澳陆上对接的重要窗口之一，具有得天独厚的发展优势。 CEPA的实施与推进 CEPA以大珠三角为核心，结合广东及江南八省形成广大的经济协作区。这将可打破一直以来珠三角辐射力不足和广东与邻省交流未如理想等困扰，从而扩展珠三角经济带动与辐射作用，贺州作为与粤毗邻的城市，具有巨大的发展机遇。 西部大开发战略的实施 国家大力执行西部大开发的发展战略，广西将得到国家在资金投人、建设项目安排、财政、金融信贷、税收等方面的优惠政策，贺州可以抓住西部大开发的有利时机，充分利用国家的优惠政策，发展地方经济。 由以上因素综合分析，我们有充足的理由相信在未来项目运营期内，贺州城市发展状况良好，经济仍将保持快速发展。城市是本项目发展的重要平台，城市发展为项目价值的提升奠定了坚实的基础。 地段价值 （1）地段区位 项目土地所