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项目定价的基本方法 2010年6月30日  目录 第一部分整盘均价的制定 第二部分户型单价的制定  目录 第一部分整盘均价的制定 第二部分户型单价的制定  整盘均价的制定 成本导向定价 需求导向定价 竞争导向定价 可比楼盘量化定价法 $ 世大道房地产经纪有限公司  成本导向定价 是以成本为中心,是一种按卖方(开发商)意图定价的方法 其基本思路是:在定价时,首先考虑收回企业在生产经营中投入的 全部成本,然后加上一定的利润。  房地产项目成本构成(参考) 当前,房地产项目成本主要由以下部分组成 基础设施配费用 建安工程前期用 土地费用 营销税及附加用 7.706%70y% 722% 财务费用2530 安工程费用 B339n 不可预见费用 广告宣传用 营理费用  工程类别 平均造价(元/平方米) 备注 土地费用 土地使用权出让金 土地开发动迁费用及土地使用费 2土地出让契税 按出让金的3%计算 建安费用 多层 950-1050 6-7层住宅 小高层 1350-1450■8-12层住宅 普通商品房 中高层 550-1650 824层住宅 高层 2000-2100 28-34层住宅 多层 00-1800 设层地下车库 2高档商品房 小高层 设层地下车库 高层 2750-2850 设1层地下车库 3酒店式公寓 高层 含精装修费用 地下一层 4|独立式地下车阵「地下二层 4600-4900 一般独立别墅 250-1450■地上23层 半地下室独立别墅1350-1550■半地下室、地上2-3层 5别堑 联体别墅 050-1250■地上2-3层 高档装修别墅 4100或以上■地上23  工程类别 办公楼 多层(无地下室地上层 多层(有地下室)1x0100■地下层,地上67层 高层(中低档) 3600-4100 ■地下1层,地上20-30层,中央空 调,局部幕墙,合资电梯 8商办楼 高层(中高档)50或以上■地下2层或以上,地上2535层 中央空调,幕墙/铝板,进口电梯 超高层(高档) 8600-10100 地下2层,地上40-50层,钢结构 幕墙/铝板/进口石材 9体育健身俱乐部/ 5300或以上■社区高级会所 多层一般商场 地上45层 多层综合商场 100-5100 地下l层,地上45层,无塔楼 0|商业 综合商业建筑 5100或以上 地下23层,上部45层、20-30 层办公塔楼 大卖场 3300或以上■家乐福、百安居 多层旅馆 2700-3100 无星级 高层旅馆 3300-3700 无星级 11旅游酒店 国际三星级酒不包括精装修及家具 酒装修及家具 「国际五星级酒店1200以上■不包括精装修及家具,超高层  前期费用 勘查设计费 按总投资的0.05%计 2建筑设计费 50-100 含施工图;技住宅建筑面积计 3景观设计费 2030 按扣除地面附属物基底面积计算 4设计招投标管理费 ■按总投资的0.02%计 5施工招投标管理费 6审图及设计咨询费 /60 按总投资的0.04%计 ■按地面总建筑面积计 7施工监理费 ■按地面总建筑面积计 8质监费 皮建安费的0.1%计 9施工证费 安建安费的0.15%计 0测绘费 ■按地面总建筑面积计;含竣工测绘 可行性报告编制费 2临水临电费 /1//3 3竣工图编制 四配套费用 住宅配套费用 ■用地红线外 (1)大市政配套费 320 ■含红线外道路、上水、燃气、电话等 按住宅建筑面 (2)排水配套费 地面总建筑面积计  2室外附属工程费用 绿化、道路、变配电站、煤表房、上 下水管道、CCⅣV、红外线报警 (1)绿化建设费 ■按住宅建筑面积计 (2)供水管道工程费 ■按地面总建筑面积计 (3)燃气管道工程费 21/24 ■按住宅建筑面积计;煤气21元/平方 米、天然气24.5元/平方米计 (4)电话通讯工程费 6.5/12.5/20 ■挂空式:6.5元/平方米;暗埋式:多 层20元/平方米,高层125元/平方米 (5)电力工程费 按地面总建筑面积计 (6)小区智能化 ■按住宅建筑面积计 (7)环卫工程费 ■按地面总建筑面积计 (8)有线电视工程费 按住宅建筑面积计 (9)道路及附属设施 25 按住宅建筑面积计 3