区别：使用率、实用率、得房率、分摊率、分摊系数、土地分摊系数.pdfVIP

使用率、实用率、 得房率、 分摊率、分摊系数、土地分摊系数 使用率和实用率的区别 一、了解使用率和实用率的区别，先要了解以下几个概念： 1、销售面积：也就是建筑面积，因其中既包括房屋本身的建筑面积，又包 括分摊的面积。 2、套内使用面积： 就是所谓的地毯面积，是指房子真正可以摆放家具、 用 起来的地盘大小。当然，不能铺地毯的厨房、卫生间也算在内，但阳台除外。 3、套内墙体面积： 算法较复杂， 因为每套房屋都有和邻居共用的墙和自家 独用的墙。共用墙墙体算一半面积，非共用墙墙体则全部计入套内墙体面积。 4、套内阳台建筑面积：封闭阳台全算，未封闭阳台算一半面积。 （按照国 家标准《建筑工程建筑面积计算规范》 (GB/T50353-2005) 中条规定，建筑物的 阳台均应按其水平投影面积的 1/2 计算。） 5、套内建筑面积：即 2、3、4 总和。 二、“分子”多变，使用率算法有不同 使用率的分母是统一的， 即 “销售面积”，但因开发商对使用率的计算方法 不统一，分子便有了以下几种变化： 1. 套内建筑面积÷销售面积。因分子中包括了套内使用面积、墙体面积、 阳台面积，使算出的使用率较高，故是较通行的算法。也被称为“实用率” 。 2. 套内使用面积÷销售面积。分子中刨除了套内墙体面积和阳台面积，这 个公式算出来的使用率较低，因此不被多数开发商接受。又因这是买房人真正 可使用的居室面积占购买面积的比例，也被称为 “使用率”。一般高层塔楼在 72%~75%之间，板楼在 78%~80%之间。 三、使用率计算，关键看分摊了多少平方米 看上去口径一致的“销售面积”每个项目也大相径庭。这主要表现在一些 可分摊的公用建筑面积。据了解，电梯井、大堂等这些明摆着的地方超标计算 分摊不大可能，最容易“注水”的是物业管理用房这块，比如类似值班室、警 卫的休息室等地方。 得房率 是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。也称之为“ K”值。 ? 套内建筑面积＝＋＋阳台建筑面积。 ? 套（单元）建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。 ? 一般情况下，多层住宅的得房率最高，基本控制在 85～90%，小高层得房 率约 80～85%，高层一般在 75～80%，部分酒店式公寓因为户型设计、 公摊较多 等原因得房率较低，低的有仅 65%。办公楼为 55～60%。 通常情况下，赠送面积是不计入得房率的，购房者在置业时除了在询问得 房率之外，还应问清楚是否有赠送面积，赠送面积是否计入得房率。 一般情况下，楼层越高、楼层结构越复杂，公摊比例也就越高。 其中最主要的区别是建筑形式是塔楼还是板楼。如果是南北通透户型的板 楼，得房率通常在 80%以上，户型因为方正也容易充分利用。多层住宅的话， 还能省了电梯、供水设备间等公共部位。 而塔楼结构可实现一梯多户高容积率，但得房率通常仅为 75%，因为除了 电梯井、配电机房等都算作公摊外，一层多户的设计形式也导致空间难以有效 利用。 除了建筑形态不同，有些开发商会通过其他方式提高得房率，在不额外增 加公摊的程度上，从户内设计方面尽量扩大使用面积，撒手锏就是半封闭阳台 和大飘窗。 综上所述得房率应该就是实用率。 分摊率： 公用建筑面积÷（套内建筑面积 +公用建筑面积） 分摊系数 ： 公用建筑面积分摊系数