XXXX年11月惠州大亚湾红树东郡营销策略总纲.pptx

;我们对目标的理解;本次报告需要解决的问题;01;本体;6;总部基地;;;项目现在周边环境： 项目四至发展尚不成熟;风田水库水景;建筑分类;13;本项目园林从细节出发，打造一个精致，浪漫的东南亚水景社区;项目具有高品质感的社区配套规划，会所，泳池，商业街等;户型;1房户型（30㎡）;2+1房户型（71㎡） ;2+2房户型（88㎡）; 港湾;本体分析小结;02;大势;依据道氏模型的房地产市场趋势研判;中期趋势：周期性阶段波动，调控是正常的经济走势;短期趋势：取决于购房者的心理预期/供需矛盾;量价走势：四季度至2012年???半年市场量价走势模拟;大势;;2004-2007年惠阳大亚湾房地产消化量;中建彩虹城之前预计开盘价格会在5000元/平米，新政后以4200元/平米低调开盘； 新政与经济危机的共同影响之下： 定价预期降低！ 上门量猛降！;09上半年与08年惠阳大亚湾房地产推售及消化量比较;博弈期内，开发商对规划利好的期望与市场对政府调控的期望相互博弈，市场消化量及价格受政策影响，震荡程度较大。;2011年9月至11月，量价齐跌，打折促销降价;35;宏观政策对房地产市场影响的判断;37;珠三角经济圈中的价格洼地，未来的城市价值成为投资热点;;; 项目;2012年，是大亚湾经济开发区建区20周年，政府的重点工作之一是将进一步的完善大亚湾的规划落实。2012年大亚湾经济开发区将建成并投入使用的配套设施：中山大学附属医院、滨海公园等。 一系列配套设施的投入使用将大大改善区域内的居住环境与生活品质。; ;;惠阳某项目上门成交情况;宏观大势小结;威胁： 明年政策将继续深度调控，投资性需求受抑制； 项目上市时，属于市场低谷期；;惠湾片区的竞争势态;大爱城;预计2012年的推售总面积150万平米，供应量预计超过20000套，竞争激烈;套;惠湾片区的竞争势态;;项目名称;本项目相对DADA草地：赠送比例相当，可扩展空间大;形象定位;DADA的草地营销分析;项目名称;本项目相对橡墅：赠送面积大;形象定位;Action1：橡墅在开盘前针对开发商在东莞及深圳项目的老业主进行专场的项目宣讲会， Effect：开盘单天成交客户中开发商老业主与老业主推荐比率分别占到40%和29%；成交客户中26%的客户来自东莞；;项目名称;本项目相对中央公园：赠送面积相当，产品可扩展空间大;形象定位;Action1、10月起，全面启动三级市场； Effect1： 10月加推，当周销售29套； Effect2： 11月10日新品加推， 监测到当周上门180批，三级市场占80%，成交28套；;项目名称;本项目相对新华联广场：户型方正，赠送面积大;新华联广场营销分析;Action1：与大粤网深度合作，组织看楼团； Effect：新华联开盘当天，大粤网上门看楼车12辆，通过网络上门约600人，看楼团成交5套；;有效性;今年7月，深圳实施二手房按评估价过户征税新政，近几个月来，二手房成交量陷入低谷，众多房产中介遭受打击，业绩大幅下降，部分中介裁员关铺。;1、市场向上：受佣金额度与结佣速度影响，当宏观及整体市场反弹时，深圳三级市场将依然聚焦深圳二手房交易2、市场与现阶段持平：节点式大批量代客，持续性弱3、市场持续恶化：二手房成交量萎靡，三级市场紧缩，客户质量持续下降;本项目的最大优势在于产品的可拓展空间大； 营销推广的启示： 1、网络是目前较为有效的低成本营销手段 2、完善的营销展示可以得到客户更大的认可； 3、三级渠道能为重要节点聚集人气，营造卖压； 4、深度挖掘关系客户是解决营销的方法之一;竞争大市小结;可借之势;02;A;A;A;A;B;B;B;工业区客户置业现状： 1、高收入人群已置业/企业高端租房解决：高管/专家 2、中等收入人群群体数量大多选择城区或者福利房置业，未来新增人群也需1-2年的“心理稳固期”才能产生有效置业需求 3、普通产业工人非有效置业需求：宿舍解决；;B;从产业园的发展规律看：过渡阶段——以工业园产业带动大量居住需求尚未产生，短期内很难构成核心客户群体;;限制因素长期存在，2012年产业客户对大亚湾市场不会有明显的支撑作用；;C;05-07年起，深圳客户的进驻，受深圳客户拉动，惠阳大亚湾区域房地产市场快速发展，价量提升迅速;;C;C;07年大亚湾客户置业目的分析;C;C;C;2、以产业客为主，受到价格的挤压和供应短缺驱赶到周边惠阳大亚湾区域置业。;C;C;C;C;深圳客户置业的变化：市场复苏后，深圳投资客户趋于理性，但投资主动性并未降低，对于产品的选择更加苛求；;市区;高房价提升龙岗新居民进入门槛，价格驱使区域低端客户向大亚湾外流成为必然；;驱动因素2：2010-2011年，众多规划利好开始释放深莞惠一体化，区域观念打破，大亚湾融入大