万科金色城市营销推广方案.pptx

万科金色城市7期营销推广方案目标与解析营销策略思考客户分析项目分析竞争分析营销核心问题营销总攻略蓄客攻略推广攻略形象攻略活动攻略销售攻略7期地块分析距离长江较近，部分房源可瞰江五期地块七期地块六期地块营销中心一、二、三、四期地块7期户型配比与前面6期相比，7期首次推售相对面积较大的三房产品，主要为122-129㎡的舒适三房，占据31%的比重。此部分房源为7期消化难点。目标与解析营销策略思考客户分析项目分析竞争分析营销核心问题营销总攻略蓄客攻略蓄客攻略推广攻略形象攻略活动攻略销售攻略政策分析“限购扩军”成为近2个月政策焦点，部分银行提高首套房首付比例、贷款利率利率摆在央行下阶段货币政策工具首位，加息预期又起；存款准备金缴存范围扩大，意味着市场流动性进一步收紧；住建部发布限购“五标准”，但“欲紧还松”的政策欠缺威慑力；湖北住建厅发文10月底前房价控制不达标城市将限购；参照住建部标准，湖北省内预计新增限购城市将达四个； “限购扩军”当前，各城市表现不一，台州打响新一轮限购的头炮；住建部推进热点城市住房信息异地联网工作，与“限购”并进，异地炒房行为有望得到遏制；国务院新上收22城市建设用地审批权，中央正加大“土地阀门”的把控；市场整体存量分析*8月库存历史新高，达 98.11万㎡区域内2008.2-2011.8存量走势11,08*********************1、从各项目的施工进度看，后市可供上市量较大，未来销售压力很大。2、目前区域内的存量主要集中在、大华·南湖公园世家、福星惠誉东澜岸、金地圣爱米伦等规模较大的项目上。*区域内2008. 2-2011.8供求走势市场供求关系分析*******未来供应量增大，需求量减少，去化压力增大**********************************************11,081、保利中央公馆、福星惠誉东澜岸等项目，后续仍有较大的产品供应量。2、8月区域内的供应量大幅增加，而成交量小幅下跌，随着后市区域内供应量逐渐加大，房源去化压力较大。近4月主力成交户型分析区域内2011.6-2011.8各产品成交套数分布近4月主力成交主力户型为70-90㎡120-130㎡面积段产品，市场表现乏力1、70-100㎡的2房，为近4月成交主力户型，其中成交量最大的为80-90㎡两房户型。2、120-130㎡面积段的产品，市场消化乏力。一方面因为此面积段市场供应量相对较少，另一方面，由于总价较高、客户基数薄，市场去化速度较慢。区域内2008.2-2011.8各类产品成交构成成交构成分析90㎡以下首置产品，为8月成交主力120-140㎡户型段产品表现平平************11,08*************************1、8月区域内成交主力为90㎡以下的首置产品，2、与其他面积段产品相比，120-140㎡面积段的产品，成交表现平平。区域整体市场总结从区域整体市场来看，1、本案7期90㎡以下户型产品，后续市场消化压力相对较小；2、本案7期120㎡以上户型产品，去化将面临市场挑战。推售情况 / 推广方向 / 户型结构 / 客户群体推售情况 / 推广方向 / 户型结构 / 客户群体推广特点：走产品品质路线，避价格不谈，主打项目品质及高精装配置。强调产品的高端、舒适与大气。推售情况 / 推广方向 / 户型结构 / 客户群体在售热销三房产品——1、交房标准：精装2、户型特点：阳台宽阔三室二厅二卫——131.41㎡三室二厅二卫——142.56㎡推售情况 / 推广方向 / 户型结构 / 客户群体金地圣爱米伦客户群体概况1、获知渠道：A、金地在南湖片有较好的口碑，老带新为最有效成交渠道。B、其他成交渠道分别依次为短信、户外、网络、巡展。2、区域分布：南湖片区客户占据40%，其次为光谷片区、水果湖片区。3、客户关注点：产品品质、金地品牌区域竞案总结整体分析：上述竞案中，预计11月推向市场的120㎡左右的三房产品，接近200套。竞案三房产品，扎堆上市。个案分析：长江紫都即将推售的三房产品，具有优越的江景资源；福星惠誉东澜岸即将推售的小高层三房产品，价格较具优势，在70-80万/套；金地圣爱 米伦三房，有较高的精装标准，保利心语三房产品，面积仅在90㎡左右，120㎡左右户型为四房（尚无法确认年底是否推售。）从区域竞案来看，1、区域竞案11月推售的3房产品接近200套，将与本案7期约120套三房产品，直接争夺市场。2、区域竞案个性优势明显，竞争激烈异常。目标与解析营销策略思考客户分析项目分析竞争分析营销核心问题营销总攻略蓄客攻略蓄客攻略推广攻略活动攻略销售攻略形象攻略6期成交客户分析客户居住区域分析1、武昌老城区客户占比达到四分之一，仍是金色城市客户导入的重点区域。3、南湖片区的客户占比例12%，