长沙C空间东郡住宅项目营销推广策略简案_69页.pptxVIP

“C空间”（东郡商住楼）营销推广策略简案 C 空间本案1、项目现状项目位于人民路与万家丽路交汇处，北面为规划中的大润发超市，南面为西子花苑，东面为芙蓉区政府、旺旺医院，西面为德政园等住宅。项目主要经济指标占地面积15821.5平方米总建筑面积54593.68平方米其中：住宅41378.71平方米商业13214.97平方米容积率6.04绿地率35％建筑密度34.6％停车位337个户数： 702户房型面积户数比例一房一厅50平米左右108户15％55平米左右243户35％60平米左右243户35％两房一厅70平米左右108户15％项目产品特色转换层层高6米，配套以咖啡馆、西餐厅、健身房、桌球室、乒乓球馆、内庭绿化。其中内庭绿化面积324平方米。建筑的住宅部分围绕内庭绿化合围而建，呈“回” 型布局。户型面积紧凑实用，在50-70平方米左右，居住、投资、办 公皆宜。7台电梯，同类型项目中数量最多。外立面时尚、简约。项目产品不足之处受地块限制，项目无景观空间，同时南侧还有加油站，对项目的品质造成一定的影响。停车位数量较少，车位比仅为1：0.5。单层26户，走廊长，分摊大。层高2.9，室内净高2.8，略显不够，特别是对作为办公用途的客户来讲。项 目 理 解如果抛开项目的现状，项目的地理位置非常好，势必将成为尚东板块的地标之一。紧邻芙蓉区政府，许多依赖芙蓉区政府而生的中小企业将选择就近办公，因此项目的商务色彩将非常浓厚。就项目目前的规划设计来看，主要兼顾以住宅为主的客户需求。项目商业面积较大，特别是2楼和3楼的商业定位与招商必须重点考虑。因此，围绕上述问题，我们将主要针对周边的写字楼、商务公寓、小户型公寓及商业展开调查。2、市场调查由于项目位于人民路与万家丽路交汇处，因此我们市场调查的重点围绕人民路与万家丽路展开，调查类型主要为小户型公寓、商务公寓、写字楼和商业。首先，我们来研究项目周边的竞争项目的情况。周边竞争项目图浏阳河畔东门壹号东门天厦诺亚方舟左岸·右岸本案高桥财富大厦周边竞争项目情况表项目名称浏阳河畔东门壹号东门天厦左岸·右岸诺亚方舟高桥财富大厦位置营盘路与万家丽路交汇处浏阳河畔南侧远大路与万家丽路交汇处人民东路与马王堆路交汇处人民路立交桥东万家丽路416号产品类型小区单体楼单体楼单体楼单体楼单体楼总建面积16万多㎡5.48万㎡3.7万㎡6.9万㎡4.29万㎡3.3万㎡容积率46.296.36.965.6总户数1010套478套230套798套365套产品定位SOLO公寓商住两用商住两用公寓公寓商住两用使用年限70年70年50年70年70年70年户型面积33-89㎡89-152㎡80-140㎡31-100㎡38-157㎡50-118销售价格4300元/㎡精装修——4200元/㎡3700元/㎡3600元/㎡3200销售情况70％未开盘未开盘一期售磬顶层两套售磬上市时间2007年6月8月底卖VIP卡8月28日2007年4月2006年12月4月 分析：目前，区域内公寓剩余货量相对较少，以单体楼为主；公寓，特别是小户型公寓的销售速度非常快，基本上是一推出即抢购一空；公寓目前的价格在4200元/平方米左右，年内价格增幅较大，由年初的3200元/平方米增长到4200元/平方米，增幅达到30％。东门天厦诺亚方舟本案东一时区一品东庭上河国际高桥财富大厦在对周边竞争项目的公寓情况进行分析之后，我们紧接着对于周边项目正在租售中的商业情况进行了详细的摸底调查。周边竞争项目商业租售情况表项目名称商业层数租售模式商业面积（㎡）入市时间销售价格（元/㎡）租/售率东一时区41、2层整层出售每层约200006年底一层18000二层7000——诺亚方舟1层整售一层1900二层210006年底一层均价17000二层均价430060%一品东庭1层单售100006年12月7000东门天厦3层整售4000多暂未出售8000左右——国杰星城2层只售不租 170006年8月一层19000二层5000一层40%上河国际4层一层出售2-4层只租不售——07年5月一期一层均价20000二期一层均高桥财富大厦2层一层分割出售，二层整层出售一层75-118，二层240007年5月一层均价23000，二层550050％分析： 万家丽路和人民东路分别作为南北和东西的主要交通要道，车流量大，人流较多，周边大部分楼盘都规划了较大体量的商业。 但从调查楼盘情况看，目前该路段楼盘商业销售情况一般，大部分楼盘商业销售周期长，销售率不高，价格和租金有些不对称。 造成这种现象的主要原因是周边人流量不大，没有大型的、有很强凝聚力的综合商业体，商业气氛不够浓厚。 初步预测，随着上河国际及大润发超市等大型商业品牌的进驻，项目周边人气及商业氛围将逐步改观。万家丽路、人