历史建筑的土地发展权等值转移研究.pdfVIP

中文摘要 摘 要 历史建筑是城市重要的文化遗产和宝贵财富，保护这些建筑对于延续城市文 脉和保留中华文化基因是非常重要的。在中国快速城镇化的背景下，历史建筑由 于其良好的区位和较高的土地价值，越多越多地被现代建筑所取代。虽然国家为 了保护历史建筑已经颁布了一系列政策法规，但仍未能有效地遏制私有历史建筑 的拆除。究其原因是历史建筑的准公共物品属性与其私有属性产生了冲突，政府 将私有的历史建筑作为公共物品保护起来，导致私人业主利益受损，缺乏保护历 史建筑的动机，从而产生对历史建筑的破坏与抵制行为。因此本文提出通过借鉴 西方国家遗产保护领域的土地发展权转移制度对私人业主进行补偿，从而平衡私 人利益与公共利益之间的矛盾，实现历史建筑的永久性保护。发展权转移就是给 予私人业主等历史建筑面积的发展权数量，允许其将发展权出售给接收区域想要 实现更高开发密度的开发商，从而得到经济补偿。但是如何准确衡量私人业主所 拥有的土地发展权价值，以及土地发展权转移到不同区位土地的过程中，如何确 定送出基地与接收基地的开发量转移比例才能保障私人业主的原始利益平衡，实 现发展权的等值转移，是建立历史建筑的土地发展权转移制度需要首先解决的问 题。因此本文以历史建筑的土地发展权为研究对象，主要研究内容如下： ①通过国内外文献研究，梳理土地发展权价值的产生机理与理论模型，明确 土地发展权的价值内涵。研究发现：土地用途变化或开发强度改变导致的土地收 益增加是土地发展权价值产生的根本原因，土地发展权的价格表现为土地利用性 质改变前后的土地价格之差。 ②根据土地发展权的价值内涵，分析历史建筑的土地发展权转移过程中，送 出基地与接收基地的土地发展权价值本质。研究表明：送出基地（历史建筑）拥 有的土地发展权价值等于其被转让开发密度对应的土地出让金，接收基地（开发 商）接收的土地发展权价值等于其容积率提高后引起的地价变动量。然后根据土 地发展权等值转移思想，计算送出基地与接收基地之间的建设量转移比例，保证 送出基地移出的土地发展权价值等于接收基地接收的发展权价值。 ③构建土地发展权价值计算模型。通过对市场比较法和假设开发法的优劣势进 行分析，提出利用特征价格模型（Hedonic 模型）来进行土地发展权的价值计算。 识别出影响城市地价的16 个特征因素，并确定其量化方式，得到土地发展权的价 值计算模型。 ④以重庆市为例进行历史建筑的土地发展权等值转移实证计算。收集2017 年 重庆市41 块土地的交易数据并量化其特征因素，用spss19.0 进行线性、对数线性、 I 重庆大学硕士学位论文 半对数、双对数 4 种函数形式的逐步回归，得到拟合最优的重庆市土地特征价格 模型。然后基于特征价格模型，以算例的形式，计算历史建筑的土地发展权价值 及转移的建设量比例。最后，对实证结果进行该方法的适用性讨论。 综上，本文在土地发展权价值评估的基础上，以Hedonic 模型的视角探索出一 条科学合理地计算开发量等值转移比例的有效途径，为历史建筑保护的土地发展 权转移提供技术保障。 关键词：历史建筑保护；土地发展权转移；Hedonic 模型 II 英文摘要 Abstract Historic buildings are the important cultural heritage and precious wealth of a city. To protect these buildings is very important to continue the urban context and retain the Chinese cultural genes. In the context of Chinas rapid urbanization, historical buildings have been replaced by modern buildings