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一有的欠交水电费物业管理费有的有租约限制有的涉及另外的诉讼有的还要补地价这些情况都使被拍卖财产的价值受到影响评估报告一定要将被拍卖财产存在的瑕疵加以披露并根据影响大小对被拍卖财产的市场价值特别是拍卖底价做向下修正以保护竞拍人的利益二变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性独立使用性或者可分割转让性假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度变现的时间长短以及费用税金的种类数额和清偿顺序三根据本次估价目的是处置变现故需对估价对象的处置变现系数进行分析分析如下处置变现系数的确
一、有的欠交水电费、物业管理费；有的有租约限制；有的涉及另外的诉讼；有的还要补地价，这些情况都使被拍卖财产的价值受到影响。评估报告一定要将被拍卖财产存在的瑕疵加以披露，并根据影响大小对被拍卖财产的市场价值特别是拍卖底价做向下修正，以保护竞拍人的利益。
二、 变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。
三、根据本次估价目的是处置变现，故需对估价对象的处置变现系数进行分析，分析如下：
处置变现系数的确定：根据估价对象的特点，其处置变现系数
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