项目收购重点难点问题.pptx

主讲人：苏业锋 时 间：2017年8月9日 ;目录;一、 项目收购概述;（一）房地产企业取得开发项目的模式;（一）房地产企业取得开发项目的模式;（一）房地产企业取得开发项目的模式;（二）收购模式选择;一、 土地招拍挂出让的重点问题;（一）出让制度的产生和发展;2、出让制度的产生和发展 第一阶段：土地由无偿、无期限、无流动向有偿、有期限、有流动转变。 主要是场地使用费，包括租赁、投资入股等有偿性的一级取得。但没有直接称为出让。 1979年7月《中外合资经营企业法》第 5 条规定： 中国合营者的投资可包括为合营企业经营期间提供的场地使用权。如果场地使用权未作为中国合营者投资的一部分，合营企业应向中国政府缴纳使用费。;第二阶段：启动出让制度，引入竞争机制试点，协议出让为主，招标拍卖并存 1986年《土地管理法》制定，国家土地管理局设立，实施新的土地管理制度。 1990年，国务院发布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、 《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》 【标志性案例：我国土地出让第一拍】 1987年12月1日，深圳，轰动全中国的第一宗土地公开拍卖在中央领导、17个市的市长和中外媒体的聚焦下正式开始。这是中国首次以公开拍卖的方式有偿转让国有土地使用权。 ;第三阶段：协议出让受到限制，招拍挂逐步走向前台 2000年，国土部《关于建立土地有形市场促进土地使用权规范交易的通知》规定： 在有形市场内公开交易的土地，凡属于经营性房地产项目和其他具有竞争性项目用地的交易，应采用招标、拍卖方式进行。 其他用地类型应挂牌公告，规定期限内有多个申请者的，亦应采用招标、拍卖方式交易。 在这个文件中首次提出“挂牌”出让方式。 2002年，国土部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》对经营性土地协议出让“叫停” 首次提出：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标，拍卖或者挂牌方式出让。 前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。 2003年，国土部《协议??让国有土地使用权规定》第一次以规章形式对协议出让国有土地进行规范。 ;第四阶段：不断规范整顿，全面推行招拍挂公开出让国有土地 2004.3.31，国土、监察部《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（国土资发[2004]71号）规定：“8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权”，业内称为“831大限” 。 2004.10.21，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》,28号文：“必须严禁非法压低地价招商”，要求加快工业用地进入市场化配置。 2006年《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（31号文）则完全把工业用地纳入了市场竞争的范围，要求“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准”，标志着工业用地纳入招拍挂范围。 2006年8月1日，国土资源部颁行《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》两个规范 对招牌挂出让和协议出让进行了进一步规范，明确了各自适用的范围 并首次设置用地预审制度、协调决策机制和价格争议裁决机制。 ; 招拍挂乱象1： “奉子成婚” ——带着房子卖地 有一则笑话：3个男子到女方家提亲，A说我家有资产上千万元；B说我有一栋豪宅，价值两千万元。女方家长很满意，就问C，你家有什么？C说我什么都没有，只有一个孩子，在你们女儿的肚子里。最后C胜出。这则故事告诉我们，什么最有竞争力？生米煮成熟饭。 “带着房子卖地”犹如挺着大肚子嫁人，除了孩子的父亲，恐怕无人敢娶。这种“奉子成婚”的土地出让，在房地产市场中绝非个例。 有报道，东部某省会城市于近日在时隔40多天未有地块推出的情况下，举行了一场特殊的土地拍卖会，在公开出让的6幅地块中，有4幅是“带着房子卖地”。据悉，这4幅地块在2008年初就开始未批先用，目前已建成了3处楼盘。这次拿到拍卖会上来只是补走一下招拍挂程序，其结果也可想而知，4幅地块没有人竞争，毫无悬念地被原开发商以底价拿下。 ; 招拍挂乱象2：排他主义——本地/外地、国企/民企 2010年7月《昆明市人民政府关于推进土地一级开发整理全覆盖工作的通知》明确将非昆明市属国资的所有企业（无论民资、外资企业还是央企、省企）排除在一级土地开发之外。在《通知》精神指导下，昆明市区6个区域一级开发分别归于8家市属国有企业。昆明181块土地拍卖结果基本符合《通知》“精神”下具体地块划分 众所周知，招拍挂制度在推行过程中一直若隐若现地方上的潜规则，然而以地方政府公开发文指导分田地，使潜规则登堂入室，变成行