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农村居民点布局 1 农村居民点用地的特点 1.1 用地分布具有明显的地域性 从地域分布来看,农村居民点的分布与自然条件、社会经济发展状况密切相关。平川地 区,由于地势平坦, 自然条件较好,交通便利,经济发达,农村居民点分布的密度高,单个村庄占 地规模大;丘陵区和山区,一般地形起伏较大,地貌类型复杂, 自然条件较差,交通不便,经济较为 落后,农村居民点分布的密度较低,单个村庄占地规模小。 1.2 人均用地规模普遍偏大 　　全国人均农村居民点面积一般均超过国家规定的人均用地 150 平方米的高限标准,人均 占地规模普遍相对偏大。 1.3 宅基地是农村居民点用地的主体 　　根据调查结果,宅基地是农村居民点用地的主体,一般占农村居民点用地的 70% 以上。宅 基地的主导用地特征在村庄内部用地结构中极为明显,其次是道路、畜圈用地,工、商业用地 面积极小。 2 农村居民点布局中所存在的问题 2.1 缺少系统规划,土地利用结构不尽合理。 　　从总体土看,村庄整体布局较为分散,尤其是山区,道路不连网,房屋不成排,缺少系统的规 划,没有基础设施,功能不完善。 2.2 居民点内部闲置土地比重高,村庄占地面积大。 　　据调查,现有农村居民点内部一般约有 10%的土地处于闲置状态,在村庄内部土地尚未 得到充分利用的情况下,各地仍在农村居民点外围划出一定数量的农田作为建设预留地,致 使村庄不断蔓延, 占用耕地,蚕食良田。 2.3 土地的人口容积率和利用率较低。 　　全国人均农村居民点用地一般均超过国家规定的人均用地 150 平方米的高限标准,尤其 在农村居民点内多是平房的“小而全”居住方式的区域,使得农村居民点内土地的人口容积率比 较低,从而使得其土地的利用率也比较低。 2.4 村庄的复杂性。 　　很多农村民居以四合院为主,并且随着分家析产和自由买卖,产生了几家共院、楼上楼下 非一家、共有山墙、共有院墙的复杂现象。 此外,除了主房、院落以外,还有各种附属建筑物。 因此,建筑的复杂性对于宅基地整理牵涉到复杂的权属关系、邻里关系,调解任务繁重,有时候 根本办不成功。 2.5 农民住房安置的问题。 　　在农村居民点布局的过程中主要采取了两种住房安置措施。一是把农民统一安置到建好 的居民区,根据城镇用地标准以及原先宅基地房屋情况,给予每户面积不等的住房一套。二是 对原先农民宅基地房屋进行评估,发放补偿费用,由农民自己在政府划定的区域建房。给予农 民补偿款的方法可能导致农民建不到房。原因有二,一是农民获得的补偿款不足以到市场上 买房或者自己建房;二是由于农民储蓄较少,而用钱的地方较多,所以容易导致农民把补偿款 挪做它用,最终则无钱建房。 2.6 责任田再分配的问题。 　　农村居民点布局后,农民迁移到中心村或城镇,这就涉及责任田的再分配的问题。对于居 所到田地距离较远的农民则面临交通成本的问题,这些费用由谁承担则是问题之一。有些地 方把整理出的田地由政府统一经营,成立农业生态园区。园区管委会每年向农民交纳租金或 一次性付给农民集体补偿费用,在这种情况下,如何保证农民的利益则是问题之二。 2.7 耕地复垦数量、质量的问题。 　　在农村建设用地整理的过程中,除了要注重整理的数量以外,还需特别注重整理为耕地 后,耕地质量的高低。过去,在实施耕地总量动态平衡的过程中,就因为只注重耕地的数量而没 有过多强调复垦后耕地的质量,而造成了“ 占好地、补劣地”现象时有发生,给我国耕地的总体 质量带来了一些影响。所以,现阶段农村建设用地整理的过程中,应进一步加强对整理出的耕 地质量进行评价,做好与建设用地指标挂钩的工作。 3 农村居民点用地整理的模式 　　按照建设社会主义新农村的原则要求,以中心村、生态村整治为重点,以点带面,积极引导, 稳步推进农村居民点整治,从农村实际出发,采取以下模式和方法进行整理。 3.1 规划调整型 　　对于城镇建设发展或有关项目的建设以及城镇规划区范围所涉及的村庄,应与城镇的发 展布局和建设项目的安排密切衔接,相互协调,结合规划布局的要求对村庄建设用地进行统 筹规划、统一安置或改造。 3.2 集中合并型 　　对于具有一定规模、发展条件好、限制条件少的村庄,规划长期保留同时接纳其他搬迁 村庄;或多个行政村已经自然地聚集成更大规模的聚落;或人口规模不大,但交通条件、自然条 件、资源条件优越,具有一定的发展潜力的村庄,鼓励并引导其他村庄的迁入,增强人口在此类 村庄的集聚。 3.3 保留改善型 　　对于村庄自身发展条件较好,但由于城市发展整体利益的需求对其发展进