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（房地产管理）房地产行 业税收专项检查 一、营业税 一、关于纳税义务人与扣缴义务人的应注意事项 1 、企业租赁或承包给他人经营的，以承租人或承包人为纳税人。 单位和个体户的员工，雇工在为本单位或雇主提供劳务的，不构成纳税人。 2.建筑安装业务实行分包或者转包的，以总承包人为扣缴义务人。 建筑业的总承包人将工程分包或者转包给他人的，以工程的全部承包额减去 付出分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。 二、征税范围 营业税的征税范围是：在中华人民共和国境内提供应税劳务，转让无形资产 或销售不动产。 只要是在境内的不动产，且不论其是否为境内或境外单位、个人开发，或是 否在境内或境外销售，都是属于营业税的征税范围。 确定应税行为是否成立，可以从两个方面把握： 1 、是否提供了应税劳务，转让了无形资产或销售不动产； 2 、提供劳务，转让无形资产或销售不动产的行为是否属于有偿或视同有偿。 只有同时符合这两个条件，应税行为才能成立，否则，就不成立。 具体征收范围 1 、建筑业：是指建筑安装工程作业。其征收范围包括：建筑、安装、修缮、 装饰、其他工程作业。 2 、服务业：是指利用设备、工具、场所、信息或技能为社会提供服务的业 务。其征收范围包括：代理业、旅游业、饮食业、仓储业、租赁业、广告业、其 他代理服务业。 租赁业，是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人 使用的业务。但融资租赁不属于“租赁业”的征收范围，应按“金融业”征税。 凡从事房地产出租业务的单位和个人，以其租金收入为征税对象，按本税目征收 营业税。 3 、转让无形资产，是指转让无形资产的所有权或使用权的行为。其征收范 围包括：转让土地使用权、转让商标权、转让专利权、转让非专利技术、转让著 作权、转让商誉。 转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为。土地所有者出让 土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。 以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行 为，不征收营业税。但转让该项股权，应征税。 4 、销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。其征收范围包括：销 售建筑物或构筑物，销售其土地附着物。 （1）销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物所有权的行为。 以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。 （2）销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。 凡从事房地产开发经营的单位和个人，在房地产销售后，以其销售收入额为 征税对象，按“销售不动产”税目征收营业税。 单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。 在销售不动产时连同不动产所占土地的使有权一并转让的行为，比照销售不 动产征税。 以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为， 不征营业税。但转让该项股权，应征税。 三、计税依据 （一）建筑业 1 、建筑业的营业额为承包建筑、修缮、安装、装饰和其他工程作业取得的 营业收入额，即建筑安装企业向建设单位收取的工程价款（即工程造价）及工程 价款之外收取的各种费用。其中，工程价款由下列四项内容组成：根据实际完成 的工作量和预算单价计算的直接费；根据直接费数额和管理费收费标准计算的间 接费；根据直接费、间接费和规定标准计算的计划利润；根据直接费、间接费、 计划利润，按国家规定的税（费）标准计算的营业税、城市建设税和教育费附加。 用公式表示为： 工程价款＝直接费＋间接费＋计划利润＋税金 因此，建筑安装企业向建设单位收取的临时设施费、劳动保护费和施工机构 迁移费，以及施工企业收取的材料差价款、抢工费、全优工程奖和提前竣工奖， 都应并入营业额征收营业税。 2 、纳税人从建筑、修缮、装饰和其他工程作业，无论与对方如何结算，其 营业额均应包括工程所用原材料及其他物质和动力的价款在内。 3 、纳税人从事安装工程作业，凡所安装的设备的价值作为安装工程产值的， 其营业额应包括设备的价款在内。 4 、建筑业的总承包人将工程分包或者转包给他人的，以工程的全部承包额 减去付出分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。 5 、自建行为的营业额根据同类工程的价格确定，