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（房地产管理）房地产开 发税收政策汇集 房地产开发各环节税收政策汇集 一、取得土地环节 1 、土地使用税：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受 让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未 约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使 用税。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规 定税率计算征收（具体税率参照当地规定）。 案例：某房地产开发企业 2010 年 5 月 26 日与国土房产局签订国有土 地出让合同，合同约定出让土地面积为 56000 平米，土地出让金为 34000 万元，合同约定土地交付时间为 2010 年 10 月 25 日。当地土地 使用税税率为 4 元/平米。那么 2010 年应缴纳多少土地使用税？ 分析：该企业应从 2010 年 11 月起申报缴纳土地使用税，2010 年应缴 纳 2 个月土地使用税：56000*4*2/12=37333.33 元。 2 、印花税（土地出让或转让合同）：对土地使用权出让合同、土地 使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴 花。 3 、契税：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税 依据为成交价格。目前江苏省规定的契税税率为 3％。契税的纳税义 务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳 税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。 二、设计施工环节 1 、印花税（设计合同）：建设工程勘察设计合同，包括勘察、设计 合同，按收取费用万分之五贴花。 2 、印花税（建安合同）：建筑安装工程承包合同，包括建筑、安装 工程承包合同，按承包金额万分之三贴花。 3 、印花税（借款合同）：银行及其他金融组织和借款人（不包括银 行同业拆借）所签订的借款合同，按借款金额万分之零点五贴花。 三、房产销售环节 1 、营业税（销售不动产）：纳税人提供应税劳务、转让无形资产或 者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额，销售不动产 税率为 5% 。纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或 者销售不动产收取的全部价款和价外费用。营业税纳税义务发生时间 为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收 入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人转让土地使用 权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到 预收款的当天。 2 、土地增值税（预征）：除普通标准住宅不实行预征外，对其他各 类商品房，均实行预征。普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发 公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房 实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售 对象的住宅。普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件，经当地 主管税务部门审核后确认。 土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入。 除保障性住房外，我省预征率不得低于 2% ，具体税率参照当地规定。 3 、企业所得税（未完工开发产品）：企业销售未完工开发产品取得 的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入 当期应纳税所得额。企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、 自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定: （1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在 地城市城区和郊区的，不得低于 15% 。 （2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10% 。 （3）开发项目位于其他地区的，不得低于5% 。 （4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3% 。 案例：如某房地产开发企业开发某楼盘，尚未完工，2010 年 4 月开始 预售，4-6 月共取得预收收入 10000 万元，6 月利润表反映利润总额 为-50 万元，以前年度均盈利，该企业应缴纳多少企业所得税？（假 设企业土地增值税预征率为 3% 、城建税税率7% 、教育费附加3% 、地 方教育费附加 1％，该企业位于地级市，当地规定计税毛利率为 10%） 分析：该企业预收收入 10000 万元，应缴纳营业税 10000*5％＝500 万元，城建税 500*7%＝35 万元，教育费附加 500*3%＝15 万元，地方 教育费附加 500*1％＝5 万元，土地增值税 10000*2％＝200 万元，合 计 755 万元。应纳税所得额＝-50＋10000*10％－755＝195 万元，应 缴纳企业所得税＝195*25％＝48.75 万元 4 、印花税（商品房销售合同）：对商品房销