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财务管理财务知识财务管 理房地产专项检查指南 房地产专项检查指南 第一章房地产行业概述 导致我国房地产业掀起和发展的三大政策支柱：土地有偿使用、房屋商品化、住房制度改革。 第一节 房地产行业基本概念 一、房地产有关概念 (一) 房地产 房地产是房屋财产和土地财产的总称，在经济学上称为不动产，不动产指不能移动，移 动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物、土地及其他土地附着物Œ。很多国 家将房地产称为物业。 房地产涉及的税收主要有两类，一类为财产税性质，即对房地产的存量状态进行征税， 我国现在开征的房产税（城市房地产税）、城镇土地使用税（十六届三中全会指出“条件具备 时对不动产开征统一规范的物业税”），以及将来可能开征的遗产税的有关房地产税目，均属 此性质；第二类为流转税和所得税性质，指在房地产的开发建设及流通管理环节开征的各种 税，主要包括营业税、土地增值税、企业所得税等。 目前国税管辖范围内主要的为企业所得税和外资企业所得税。 (二) 房地产市场 房地产市场可分为以下几类： 房地产一级市场，指土地征用、划拔、出让市场，房地产呈纵向流通，土地的出让方式 一般有协议出让、招标出让、拍卖出让三种方式； 房地产二级市场，指房地产转让、租赁、抵押等市场，房地产呈横向流通，通过表现为 经营者与消费者之间的交易； 房地产三级市场，指房产的互换、典当、租赁以及二手房交易市场，房地产呈横向流通， 表现为消费者之间以及经营者与消费者之间的交易行为。 广义而言，房地产市场还包括物业管理市场，指以物业管理服务为交换对象的市场，对 前三级房地产市场有一定的辅助作用。 (三) 房地产业 房地产业是指通过市场运营机制从事房地产投资、开发、建设、销售、出租、管理、服 务、咨询等项目的产业，具体可分为房地产开发与经营业、房地产经纪业、房地产管理业Œ （物业管理业）、二手房交易的经营管理等行业，广义而言，还包括建筑业的房地产建设部分。 二、房地产开发与经营业相关概念 (一) 房地产开发与经营业 房地产开发与经营业是随着城市住宅商品化的推行、工商用房建设事业的发展，以及城 市土地使用制度改革的深化，逐步从建筑业分离出来的新兴产业，主要涉及房地产的投资、 开发、建设、销售、出租等环节，是房地产业最重要的组成部分。 房地产开发与经营业是房地产综合开发的产物。《中华人民共和国城市规划法》中明确 规定， “统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”是我国城市建设的基本方 针，其本质特点就体现在 “综合”和 “配套”上。所谓综合指对地下设施如给水、排水、供 电、供热、煤气、通讯等设施进行综合开发；配套则指对住宅、工商业用房、文教卫生设施、 园林绿化、道路交通及其他公用设施进行配套建设，把城市作为一个有机整体开发，保证城 市的生产、生活、服务和文化设施的协调发展，提高城市的整体功能。 (二) 与相关行业的关系 1 、与 “建筑业”的关系 在我国三项产业的划分中，建筑业属于物质生产部门，是第二产业，房地产开发与经营 业带有经营与服务的性质，是第三产业。 在房地产的开发建设中，二者的具体关系可分为两类： 一类是合同关系（委托、招标等），一般将从事房地产开发与经营的企业称为开发商，将 从事房屋施工建设的企业称为建筑商或承包商； 第二类是房地产开发企业通过自营工程，将建筑业的环节纳入本企业之中。 2 、与 “房地产管理业（物业）”的关系 二者同属于房地产业，且同属于第三产业，后者是前者的延续，在销售和盈利环节对前 者的影响越来越大，同时，随着房地产市场的规范发展，逐渐要求物业公司前期介入开发及 销售过程，从物业管理及潜在业主的需要出发，提出建设性意见。 二者的具体关系有三类： 一类是合同关系（委托、招标等），物业建成后，由房地产开发企业完成第一次聘用物业 管理公司的工作，当首届产权人及使用人代表大会召开后，选聘物业公司的工作由选举产生 的业主委员会负责。 第二类是由房地产开发企业下属独立核算的物业公司负责物业管理；第三类是房地产开 发企业兼营物业管理。 第二节 房地产行业开 房地产开发企业的经营具有复杂性、多样性和滚动开发性以及生产周期长、投资数额大、 往来对象多等特点。因此，其开发经营活动不同一般的工商企业。 一、 房地产开发企业经营活动的主要业务 房地产是房产