成都市天之韵专题计划案.docVIP

成城市天之韵策划方案 目录 序言 市场篇 一、本案面临市场特征 二、消费者调查 三、本案及周围市场情况调查 四、价格调查 产品篇 一、产品定位 二、产品优劣势分析 三、对产品提议 四、产品指标提议 五、临河处理 六、大门处理 七、车位提议 销售篇 一、总体销售策略 二、销售价格策略 三、付款方法策略 四、销售估计 五、销售造势 六、销售准备工作 广告篇 一、推广时机提议 二、推广总体策略 三、总体形象定位 四、包装关键 五、广告总体预算 六、媒体提议 七、立体化市场推广提议 环境篇 市场篇 房地产业是一个风险和机会并存行业，专业开发商能从众多市场现象中分析找出消费者真正需求，并给予满足，从而抓住机会，取得成功。所以，市场是根本，是我们正确决议依据。 一、项目概况及策划建设目标 1、位置和环境 （1）.项目位置：成城市南面，一环路以内。东.南.西.北四条道路围绕四面。 （2）.交通便利.通畅：园区四面全部有市政道路和园区本身道路，周围有多条公共交通线路。距机场.火车南站近。 （3）.环境幽静：园区周围房产已形成.,多已成现房。关键以居民为主.自然环境比较清净。 2.策划建设目标 在小天小区内建成一个环境幽静，规模和档次较高，园林绿化首屈一指高级次.高品质小高层电梯组式公寓群。 3.园区工程建设指标： （1）.项目占地面积：50亩（其中净用地40.9亩） （2）.计划建设项目：小高层电梯公寓，园区中心花及园林道路，化粪池.会所，物管中心，商业中心.宾馆等。 4.建筑物概况： （1）.主体建筑为小高层电梯公寓。总建筑面积110000平方米，层数11-15层结构上采取框架剪刀墙结构。 （2）.主打户型：面积130平方米（70%），100平方米（15%），层面设计小跃式。停车面积约10000m2 （3）绿化率47%.容积率25%.建设密度34% 二、市场机会点分析 （一）、城市住宅市场背景分析 伴随政府对房地产业多种扶持政策出台，成全部房地产市场空前活跃起来。总来说，现在成全部房地产开发存在着这么一个特点：首先是商品房总体开发量大，积压情况严重；其次是商品房有效供给严重不足，消费者买不到所需房子。在这种市场条件下，开发商只有切实从市场需求出发，从消费者需求出发，找出市场机会点、空白点，进行差异化营销，才能在竞争中取胜。 成城市住宅市场，含有以下特点： 1、商品房总体开发量过大，积压现象严重 政府为了扶持房地产业发展，不停以减免开发商多种税费为手段来激励开发。而银行住房贷款普及，和去年三次降息方法，更空前调动了消费者购房热情。于是，有开发商盲目地进行大规模开发，使成全部商品房总开发量快速猛增，直至过剩，甚至出现一个区域内数十个项目同时开发情况（如府南河）。不过，在这种大规模开发行为中，真正卖得好项目却只是少数。商品房大量积压，使开发商们感到了市场形势严峻。有不少号称是大手笔、新概念楼盘一面市就受到了消费者冷落，造成积压，如“北斗星花园”、“万福世家”、“盘古花园”、“新阳光健康花园”等等。 1、市场有效供给不足，需求和供给发生错位 即使市场上商品房供给量如此之大，但仍有众多购房者买不到适合自己房子。这说明，消费者并不是没有购房需求，而是商品房供给和消费者需求类型发生了严重错位。所以，那些对准了购房者需求项目就能引发消费者购房激情，从而发明出一个个销售奇迹。（如“SOHO寓所”、“丽阳天下”等）反之，那些和消费者需求发生错位项目就只能在竞争中被淘汰，而成为积压房。（如“万福世家”、“上河城”等） 3、差异化营销成为占领市场有效措施 房地产营销之根本，就是要找出市场空白点、机会点，为项目树立鲜明风格特色，和其它项目形成区隔，从而降低竞争，占领市场。人无我有，而“我有”若为市场所需，“我”就占领了市场。所以，即使市场竞争如此猛烈，但仍有少数楼盘在消费者中引发了轰动，一面市就被一抢而空，甚至被炒高数倍价格发售。比如：“SOHO”、“城市驿站”、“丽阳天下”等，这些开发商们看准了市场上没有酒店式小公寓，同时又存在有这种需求消费者，市场出现了供需不平衡空白点，进而去开发满足这种需求项目，再配以各自不一样风格进行营销，最终赢得了市场。 2、挖掘项目潜力，实现等值营销，将成为房地产营销关键趋势 同一区位、同一档次甚至同一类型楼盘，因为挖掘潜力程度不一样，其最终止果也会大不相同。有房子其本身价值并不高，单因为开发商对其潜在价值进行了大力挖掘，使其最终实现了市场价值最大化，如“置信双楠谊苑”，原来只有1600元左右价值，置信企业经过多种手段，将其潜在价值充足挖掘出来，最终将其价值提升到20XX元左右。这说明，只有挖掘出项目标潜在价值并使其兑现营销才是成功营销。伴随越来越多开发商认识到等值营销关键性，未来，等值营销将成为房产营销总趋势。 3、本案面临市场特征