成都美丽朋城销售专题计划.docVIP

成全部漂亮朋城销售策划方案 胡奎 二00六年二月 漂亮朋城销售策划方案 一、项目介绍 1、项目基础情况： 总建筑面积：28798.94㎡ 住宅面积：18835.80㎡ 商铺面积：5470.49㎡ 可销售机动车位：地下113个(4054.33㎡) 建筑密度：29.75% 绿地面积：2985.52㎡ 绿地率：30.49% 容积率：2.61 总户数：320户 主力面积：39-59㎡ 占地14.69亩，地块呈条状弧形 2、项目其它情况: 本项目在贝森路和东顺路交汇处，三环路苏坡立交桥内侧，处于现在房地产开发较火爆金沙和光华片区。项目西北面临三环路10000平米市政绿化带，周围现实状况除部分拆迁安置房外，空置土地现在已相继开发（上成生活馆、瑞通凯域、大庆皇冠花园、凯旋城）。 交通 靠三环路交通方便，一公里范围内有八条公交线路：13、17、32、35、78、84、309、512路。 治安情况 项目紧临苏坡乡派出所，治安情况良好。 购物和娱乐 项目500米内有大型农贸市场和北京西单超市，20XX米范围内有红旗超市、互惠超市、麦德隆和欧倍德建材市场； 海斯凯体育公园、天鹅湖公园、西郊艺术公园、贝森运动休闲广场。 医疗卫生 满地可医院、青羊区第三人民医院、成城市疗养院。 学校教育 四川师范大学舞蹈学院、四川行政学院、西南财经大学、四川烹专、青羊区试验中学、树德中学分校、青苏职中、贝森小学。 金融服务 项目一公里范围内有中国工商银行、建设银行、中国银行、成城市商业银行、城郊信用联社等。 结论：本项目位置属于成城市上风上水区域，空气质量好，利于居住。两面临路，未来餐饮一条街，含有较强商业价值。现在成城市房地产业所处宏观市场背景是多年来最为有利；同时，伴随城市发展进程推进，小户型房地产作为一个新房地产类型正面临着空前市场机遇和开发前景。成全部小户型房地产将面临巨大市场机会。 二、市场定位 住宅： 1、自住型消费群：（90%） 年纪结构：25-30岁单身贵族；（30%） 25-35岁二人世界；（60%） 退休二人世界；（10%） 职业结构：企业中、低层工作人员； 购置用途：短期过渡； 购置情况：一二次置业； 习惯描述：对户型设计和交通情况有较高要求，对小区环境无较高要求，习惯在本区域工作、生活； 重视条件关键性排序为：价格水平、户型设计、配套设施及场所、物业管理、居住气氛。 2、投资型消费群：（10%） 年纪结构：35岁以上； 职业结构：企业白领及个体户、中层公务员及退市股民； 购置用途：偶然居住，关键用于投资； 购置情况：二次置业； 习惯描述：重视位置、周围配套及发展情况， 重视条件关键性排序：投资总额、升值潜力、收益稳定性。 3、基础数据测算 （1）以39㎡户型为例： 若选择7成20年银行按揭贷款， 年利率5.508%； 单价3850元/㎡； 总价款150150元； 首付款45150元； 按揭贷款105000元； 月供款722.715元。 （2）以64㎡户型为例： 若选择7成20年银行按揭贷款， 年利率5.508%； 单价3600元/㎡； 总价款230400元； 首付款69400元； 按揭贷款161000元； 月供款1108.163元。 商铺 1、定位分析 项目定位为“内光华酒吧，餐饮，娱乐一条街”,建筑从外观形态设计表现出现代城市时尚气息.一二楼铺面为4.2米层高,面积50—289平方米不等,可随意组适宜合。 商铺投资者目标用户定位：选择定位在中小用户，因为小区未来客流量大、现实状况商业较少，而周围房地产发展空间很大，而且该住宅底商售价还有效处于住宅售价2-3倍。住宅底商作为市场基础最成熟商业房地产类型，很适合个人投资者。首先，只要售价合理，投资风险相对比较低，空租率比较低，租金收益能够得到确保；其次，假如住宅项目规模大，居住人口消费能力强，其投资收益能够很好得到确保。 2、投资分析 以50㎡一层铺面为例： 若选择5成银行按揭贷款， 年利率6.12%； 单价8000元/㎡； 总价款400000元； 首付款20XX00元； 按揭贷款20XX00元； 月供款2232.4元； 租金40元/㎡；（现在该片区底商租金价） 投资回报率：约6%。 三、销售计划 1、价格制订策略：　 ①低开高走； ②平稳增加； ③扫尾期做盘； ④努力争取短平快。 阶段 计划销售（套） 所占百分比 （%） 住宅橱卫装修均价（元/㎡） 优惠 第一阶段 内部认购期 32 10% 3600 一次性2% 按揭1% 第二阶段 公开发售期 96 30% 3650 一次性3% 按揭2% 第三阶段 强销期 96 30% 3700 一次性3% 按揭2% 第四阶段 持销期 64 20% 3600 一次性2% 按揭1% 第五阶段 扫尾期 32 10% 3600 一次性2% 按揭1% 累计 320 1