理财规划-项目四-任务二-教案.docxVIP

任务十一 编制个人住房规划 〖教学思路〗 本任务通过任务描述、任务分析和任务实施，引领学生认识个人住房规划，学会测算个人支付能力，选择适合的住房抵押贷款，准确计算住房抵押贷款的还款金额，编制住房规划。 〖教学准备〗 个人理财案例资料，课件资料 〖教学内容〗 11.1任务描述与分析 11.1.1 张先生，24岁，本科毕业，外企技术人员，月收入5000元，每月房租800元，其他费用1200元；现有银行活期存款7万元，无负债；计划在2年后买房，5年后买车。 11.1.2 1.张先生财务状况分析 （1）张先生每月可储蓄3000元，储蓄率=60%，收支基本合理； （2）张先生目前资产较少，因此要为购车和购房计划作好储蓄计划； （3）现有资产全部是活期存款，有必要合理配置以提高收益； （4）张先生需要购买保险。 2.住房计划分析 （1）考虑租房成本、房价水平等因素，做出租房或购房的选择； 　 （2）单身期间住房不必太大，可选择经济实用的单身公寓或小户型，待未来收入提高或结婚成家时再换较大的住房； 　 （3）购房时善用银行住房贷款，发挥融资杠杆效应； （4）贷款购房时房屋价值的确定应考虑自己支付首期款及未来还款能力，不要使债务负担过高。 11.2任务精讲 11 住房规划包括租房、购房、换房与房贷规划，规划是否适宜，会影响个人/家庭整体财务状况与现金流量，必须相当慎重。住房规划流程如图11-1。 11.2.2为什么要进行住房规划 住房规划的重要性体现如下： （1）防止房屋购入后无力负担按揭贷款。 在衡量房贷按揭的负担能力时，必须要考虑还贷金额占家庭月收入的比例。房屋月供款占借款人税前月总收入的比率，一般不应超过25％到30％；房屋月供款加上其他10个月以上贷款的月供款得到的总额占借款人税前月总收入的比率，一般应控制在33％到38％之间。 此外，还要考虑每年总会有些意外支出会影响房贷支付能力。对于工作收入会随业务量大幅变化的人来说，应以较保守的收入，来衡量贷款负担能力，才能稳健购房。 （2）拟定合理的住房计划。 由于个人/家庭在生命周期的不同阶段对居住有不同需要，所以，购房时要配合负担能力，根据家庭生命周期循序渐进地购房、换房。 （3）迫使个人/家庭有目的的储蓄。 购房规划通常计划的时间较短，多在5年以内，因此在短期内为购房需求而储蓄的压力较重。个人/家庭根据购房规划制定首付款及购房后还贷款的储蓄目标，可以达到控制消费、强迫储蓄的功效。 （4）规划购房现金流量，科学地选择贷款计划。 愈早开始每月储蓄作购房基金投资的人，购房时可有较多自备款，相对减轻未来的贷款负担。若未能事先规划购房现金流量，将无法选择最低的贷款配合，且增加房贷负担。 11 1.购房或租房的优缺点 购房与租房的居住效用相近，但各有利弊，购房与租房的优缺点如表11-1。 表11-1 购房与租房的优缺点分析 优点 缺点 1.购房 对抗通货膨胀；强迫储蓄累积实质财富；提高居住质量；信用增强效果；满足拥有自宅的心理效用；同时提供居住效用与资本增值的机会。 缺乏流动性，要换房或变现时，可能要被迫降价出售；维持成本高；赔本损失的风险，包括房屋毁损风险，房屋市场价格整体下跌的系统风险与所居住社区管理不善造成房价下跌的个别风险。 2.租房 有能力使用更多的居住空间；比较能够应对家庭收入的变化；资金较自由，可寻找更有利的运用渠道；有较大的迁徙自由度；瑕疵或毁损风险由房东负担；税负较轻；不用考虑房价下跌风险。 非自愿搬离的风险；无法按照自己的期望装修房屋；房租可能增加；无法运用财务杠杆追求房价差价利益；无法通过购房强迫自己储蓄。 2.购房或租房的决策方法 购房与租房的决策方法主要包括年成本法和净现值法。 （1）年成本法。 年成本法是指通过比较购房与租房的年成本，选择成本较小的方式的一种决策方法。 购房的使用成本主要是首付款与房屋贷款利息（不考虑诸如物业费等使用成本），公式如下： 购房年成本=首付款×机会成本率+贷款余额×贷款利率+年维修费及税金+折旧 租房的使用成本为房租和租房押金的机会成本。公式如下： 租房年成本=租房押金×机会成本率+年租金 购房后总价固定，如果贷款利率不变，随着每年还款，贷款余额逐渐减少，因此，购房年成本逐渐降低，如果将来房租不断上涨，则租房年成本逐渐上升。 ☆ 例题11-1 ☆ 某地区一套100平米的房子，均价每平米10000元。如果购房，需要首付30万元，另贷款70万元，贷款利率为7%，房屋每年折旧2%。如果租房，每月租金为4000元，押金3个月。假设购房首付款和租房押金的机会成本为5%。 请使用年成本法做出购房与租房决策。 解：购房与租房成本分析如下： 购房年成本=300000×5%+700