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关于公寓产品的研究 2012年9月 合富辉煌仲国 HOPEFLUE  目录 PART1:公寓的概念 PAR2公寓产品立地条件 PART3:公寓产品的分类 PART4:公寓产品构成元素研究 合富辉煌仲国 HOPEFLUE  界定 PART1:概念界 从用地性质与土地年限来说,公寓与住宅的明显区别是:非住宅用地,40年或50年 产权的产品 与住宅区别:公寓 非住宅 40年/50 房产证+年产权 不符合住 公寓新定义公寓 非住宅 40年/50 =产证+年产权+ 宅日照与 楼间距要 求 合富辉煌仲国 HOPEFLUE  界定 PART1:概念界 从客户使用角度来说,公寓产品不同于写字楼,它不仅可以满足客户办公的需求,还兼备 了居住功能,功能复合性是其重要特征。 住宅公寓写字楼 住宅 写字楼 集中办公,形 对商务功能 不具备象展示较好 两种功能无明显界限,可 自由转换,处于不同的市 场环境会呈现不同使用功 对居住功能 具备 不具备 能的偏向 合富辉煌仲国  PAR3:公寓产品分类 根据用地性质与产权的年限划分 普通公寓 商务公寓 酒店式公寓 用地性质住宅 商业用地 商业用地 产权性质公寓 商务公寓 商务公寓或公寓 产权年狠70年 40年 40年 面积较小,主力户型主要在90平米以 面积较小,30~60平米 城市核心地段及商务中下修档次较高 大多位于城市核心繁华地带、商圈周 精装修交房标准,拎包即心区,既可居住,又可办公 可入住;配套设施完善;具备写字楼功能,在部分城市可边,交通方便 按照星级酒店的设施标准进行建筑的 特点物业管理提供高于普通住注册公司 价格相对写字楼较低 外部及内部设计,体现档次与舒适性 宅的额外优质服务 般以只租不售和产权式经营为主 销售价格一般高于区域整产权性质为商务公寓,非纯写字 体水平 楼 大多聘请国际知名品牌物管公司,专 业酒店管理集团提供专业服务,物业 管理费也较高 合富辉煌仲国 HOPEFLUE  PARA公寓产品元素一建筑风格 公寓市场较为常见的建筑风格,现代风格、新古典主义风格、 Art Deco风格 现代典雅 特征描述 简约、纯净外形 ·造型简单、纯净 多结合采用涂料、陶质、石 外立面整体性强,常会采取削弱·抛弃繁复的装饰,偏重于材等材料 角部,打破空间六面体手法,突出简约与理性,强调外立面的·色彩运用稳重、大方 顶部造型复杂,靠不同材料 强调建筑的时尚感 注重体现本质生活精使用营造稳重,豪奢的氛围 关键词 时尚、现代、立面整体性强 简约、色彩单一、现代质感三段材质运用、色彩以暖色 为主、现代而不失古典 京武浪琴半岛 星河丹堤 合富辉煌仲国  PARA公寓产品元素一建筑风格 Art Deco风格 现代主义 特征描·速筑物以挺拔而起、傲然屹立之势给人印象深刻 ·形体成阶状收分,强调垂直线条 注重装饰几何化,多用放射状、V形图案 常用外千挂面砖、天然石材等。表现材料的质感、光泽 ·色彩设计运用鲜艳顏色、暖色和金属色,给人华美灿烂视觉卬象 关键词昂费、古典气质、垂直线条、几何现状、阶梯收分 上海翠湖天地 泉棕礼国限公寓 合富辉煌仲国