土地增值税清算实务操作规程XXXX-08.pdf

土地增值税清算操作规程 二○一二年八月 1 目 录 第一部分 土地增值税的清算概要 一、土地增值税清算的概念 二、土地增值税的清算条件 三、清算时间要求 四、土地增值税清算项目的审核鉴证 五、清算审理及审核 第二部分 土地增值税清算准备工作 一、土地增值税清算的前期管理 二、土地增值税清算单位的确定 三、项目清算应关注因素 四、清算资料的收集 第三部分 转让收入的确认 一、转让房地产取得的收入 二、视同销售收入的确认 2 三、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发 的如何计税的问题 四、关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地 产价格评估问题 五、收入确定需关注的问题 六、收入确认的审核要点 第四部分 扣除项目金额的确定 一、扣除项目税务处理的基本原则 二、地价款的扣除 三、房地产开发成本的扣除 四、房地产开发费用的扣除 五、扣除项目的归集与分配 六、旧房及建筑物的评估价格 七、与转让房地产有关的税金 八、财政部规定的其他扣除项目 九、需要明确的几个问题 十、土地增值税清算实例 3 第五部分 土地增值税的计算 一、一般土地增值税的计算 二、分期开发项目的计算 三、清算后再转让房地产的处理 第六部分 土地增值税的预征与核定征收 一、土地增值税的预征 二、土地增值税核定征收 第七部分 土地增值税清算的会计处理 一、预缴的会计处理 一、预缴的会计处理 二、清算的会计处理 第八部分 土地增值税的税收优惠 一、建造普通标准住宅的税收优惠 二、国家征用收回的房地产税收优惠 4 三、个人销售住房税收优惠 四、廉租房和经济适应住房税收优惠 五、资产公司转让房地产税收优惠 六、清偿债务税收优惠 七、转让旧房税收优惠 八、以房地产进行投资或联营税收优惠 九、关于合作建房的税收优惠 十、关于企业兼并转让房地产的征免税问题 十一、关于个人互换住房的征免税问题 第一部分 土地增值税的清算概要 一、土地增值税清算概念 （91号文件第3条） 土地增值税的清算，是指纳税人在符合土地增 值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税 有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增 值税税额，并填写 《土地增值税清算申报表》，向主 管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续， 结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。 二、土地增值税的清算条件 （91号文件第9条） 土地增值税的清算条件，是指应缴土地增值税的 5 开发项目进行清算应达到的条件。土地增值税的清算 条件有两种，一是主动清算条件，二是强制清算条件。 （一）主动清算条件 符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税 的清算： 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3.直接转让土地使用权的。 上述清算条件就是主动清算条件，也就是说，当 开发企业的开发项目具备以上任何一个条件的，应主 动进行清算。 所谓房地产开发项目全部竣工并完成销售，是指 开发项目已经行政管理机关验收取得初始产权证或验 收证明，开发的项目已经全部销售完毕；整体转让未 竣工决算的开发项目，是指整体将开发的未完工项目 转让销售；直接转让土地使用权是指纳税人将依法取 得的土地使用权转让。房地产开发企业符合上述任何 一种条件，就应