土地增值税清算文件.pdf

房地产开发企业土地增值税清算操作规程 第一节 清算前准备工作 一、清算资料的收集 清算人员在清算工作开始前，应从以下几个方面收集资料： 1、纳税人应报送的资料 ①房地产开发企业土地增值税纳税清算申报表及各项明细表； ②项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国 有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同及 结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用 有关的证明资料； ③主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明 资料(详见下一条)等。如纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项 目，还应报送中介机构出具的 《土地增值税清算鉴证报告》。 2、主管税务机关可要求纳税人报送与土地增值税清算有关的证 明资料 ①开发项目立项批复； ②规划申请、报告及图纸，建设用地规划许可证；建设工程规划 许可证； ③土地使用权证； ④建筑工程施工许可证； ⑤建设工程施工图设计文件审查批准书； ⑥商品房销(预)售许可证； ⑦工程概况及备案意见； 1 ⑧房屋分户(室)面积对照表(加盖市房屋产权监理处面积复核专 用章)； ⑨销售房地产有关证明资料，以房地产购销合同统计表并加盖公 章的形式包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途 等。 ⑩转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依据； 11 ○其他补充资料：当期财务会计报表；项目的预算、概算书；能 够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同；与转让房地产有 关的完税凭证及清算项目预缴土地增值税的完税凭证。 3、税务机关应掌握的内部资料 ①房地产业项目登记管理的资料。核对房地产项目登记管理的相 关表格，掌握房地产项目的建设进度和销售进度情况； ②税款入库资料。从信息系统中获取房地产开发企业营业税的缴 纳情况、土地增值税的预缴情况。 二、案头审核 税务机关要对纳税人报送的资料进行核实，了解纳税人与土地增 值税清算项目相关的合同、协议及执行情况。主要核实项目开发用地 面积、房屋开发面积、可销售房屋面积、实际已销售面积，各种面积 确认可为销售收入的确认和开发成本的分配奠定基础。案头审核中应 至项目开发现场实地擦看，确认房屋开发面积。 ①项目用地面积：了解《建设用地规划许可证》、《土地使用权证》 中土地面积，(主要以土地使用权证中登记土地面积确认)，对分期开 发的项目（分期开发的项目以发改委批文为依据）还应了解土地的分 2 期占用情况，便于确认本期的土地成本。 ②房屋开发面积：建设工程规划许可证、备案表中建筑面积的核 对，备案的建筑面积应与建设工程许可证登记的建筑面积相同，备案 的所有子项目应与建设工程许可证登记的工程名称相符，以核对相符 的建筑面积确认房屋开发面积(与房产局复测的面积会有小额差异， 如有差异则以房管局测绘数据为准)。 ③公共配套设施开发面积：重点审核开发商向规划部门提交的 《规划报告》中有关公共配套的配置以及开发面积情况；对于分期开 发的，可要求开发商提供全部公共配套设施的配置总体情况。 ④可销售房屋面积(含地下室)：商品房销(预)售许可证、建设工 程规划许可证、备案表中可售建筑面积的核对，注意备案表中的地下 人防面积(A)与销售许可证中地下车库面积(B)以及建设工程规划许 可证中地下车库面积(C)之间的关系，应该是：A 十B C，销售许可证 中只有车库数而没有面积，车库的销售面积要参照房屋分户(室)面积 对照表上登记的面积。 ⑤实际己销售面积：房屋分户(室)面积对照表、公司相关项目销 售售楼处窗口表、销售合同及合同登记簿、销售发票存根，结合财务 上的账务处理，确认实际已销售面积。 ⑥未销售面积：房屋分户(室)面积对照表、公司相关项目销售窗 口表，确认未销售面积。 ⑦经营或转作固定资产的用房面积。 第二节 土地增值税清算的审核工作 一、转让房地产收入审核要点