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土地估价师--土地估价实务模拟题(二) 第一部分 计算题 共 3 题，各题分别为 30、30、40 分。要求列出算式、计算过程和计 算结果，计算结果保留两位小数，地价单价的单位为“元/平方米”、总价单位为“万元”。 一、某企业 2000 年 9 月以有偿出让方式取得某地块 40 年使用权，面积 1000 平米，同时在 其上以 2000 元/平米造价建成 800 平米商铺，建筑物耐用年限为 50 年，残值率为 5%，目前 重置价格为 2500 元/平米，该商铺现全部优惠出租给企业内部下岗职工，每月租金 30 元/平 米，同类商铺市场租金一般为每月 50 元/平米，土地还原率为 4% ，房屋还原率为 5%，每年 需支付税金 20 元/平米，管理费为同类租金的 5%，年维修费和保险费分别为重置价格的2% 和 0.2% 。请评估该宗地在2004 年 9 月的价格。 二、某开发区土地总面积 5000 亩，已完成“七通一平”建设，公共设施和基础设施占地 1000 亩。完成土地开发后需要评估出让土地的底价，出让土地使用年限为 50 年。据测算，该开 发区所在地征地费为 15 万元/亩；土地开发费为 10 万元/亩，土地开发周期为 2 年，第一年 投资额占 40% ，各年内均匀投入，贷款季利率为2% ；要求土地开发投资回报率和土地增值 收益率均为 20% ，土地还原率确定为 8%。请评估该开发区出让土地的底价。 三、某公司于 2001 年 8 月通过出让方式取得一宗 10000 平方米土地使用权，出让年限为 50 年，该地块规划为综合，容积率为 3 。该公司于2002 年 8 月动工兴建一座综合楼。2003 年 8 月该公司拟将土地使用权向银行抵押贷款。如以该宗土地使用权评估价的 70%贷款，请问 可贷多少款？ 项目其他资料如下： 1、该大楼 1-3 层为商铺，建筑面积为 5000 平方米，上面为写字楼。 2 、大楼开发周期预期为 3 年，第一年投入 30%，第二年投入 50%，第三年投入20% 。 3、大楼建成后该公司计划自留 5000 平方米写字楼，另安排 1000 平方米商铺优惠出租给内 部职工，月租金为 150 元/平方米。其余用于对外出租，预计出租率为 90% 。 4 、据调查，目前同类建筑物建安综合造价为每建筑平方米 3000 元，同类商铺市场租金水平 每月为 200 元/平方米，写字楼租金每月 100 元/平方米。房屋出租年经营费用中，管理费为 年租金的 10%，维修费为租金的 8%，税金为租金的 12%，保险费为建安造价的千分之二。 项目投资回报率取建安造价的 30% 。建筑物经济耐用年限为 70 年，残值率为 3% 。当地土 地还原率为 6%，综合还原率为 8%，银行贷款利率为 8%。 第二部分 案例分析 共 1 题，60 分。包括一个地价评估与土地资产管理的实例，根据条件综合分析回答有 关问题。 四、某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及到A 、B 、C、D 四宗地，土地总面积为20000 平方米。其中，宗地 A 为一旧住宅，土地总面积 8500 平方米；宗地 B 为企业甲所使用的国 有划拨土地，土地总面积 7000 平方米，土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划 搬迁到城市郊区；宗地 C 为公司乙所使用的国有出让土地，土地总面积为 1500 平方米，除 让用途为商业，出让年期为 40 年，已使用 5 年；宗地 D 为公司丙所使用的国有出让土地， 土地面积为 3000 平方米，出让用途为商业性办公用地，出让年期为 40 年，由于缺乏资金， 该宗地已现值 5 年。 上述四宗地由当地市土地储备收购中心代表政府统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业 中心，规划建筑容积率为2.0-3.5 。请根据以上情况，回答下列问题： 1、市土地储备收购中心在对宗地A 进行收购补偿时时，有人认为只要对房屋进行补偿，不 包括土地补偿，请从土地资产管理的角度判断该说法是否正确，并简述理由； 2 、为保证企业甲的顺利搬迁，市土地储备收购中心需对其所使用的国有划拨土地进行补偿， 1 试问：如以现状用途的评估价作为补偿依据，如何对该国有划拨土地进行评估，请简述评估 思路； 3、根据国家有关规定，市土地储备收购中心在收购宗地 C 时，应对公司乙的土地使用权进 行补偿，请问：如何确定补偿价格？ 4 、根据法律规定，对宗地D 应如何处置，并说明法律依据； 5、该中心区域整理后，拟将