【2018年整理】房地做产产品定位实用技巧精品资料.pdf

房地产产品定位实用技巧 一、容积率配置技巧 如果在北京市有块面积 5000 平方米的住宅用地，分别由不同的人进行 产品定位 ，有的人可 能会尽量节约和控制一楼面积， 采用开放空间设计， 塑造单栋高层建筑， 以创造高层空间价 值；有的人可能会将可建总建筑面积尽量用于低矮楼层 (例如一、 二楼 )，规划矮胖型建筑物， 一方面把握临街店面商业价值， 一方面节省建筑成本； 有的人可能规划数栋建筑， 高矮参差， 既能丰富造型， 又能视栋别用途作弹性规划。 不论基于何种原因， 产品定位 的最终结果势必 在每块土地上产生或高或低、或胖或瘦、 或单栋或多栋的建筑物， 而所谓的容积率利用，就 是指如何将每块土地的总可建建筑面积 (楼地面面积 )利用到极致。 同样一块土地， 因为目的不同， 可能导致不同的容积率利用方式。 一般而言，定位者要考虑 的原则或目的大抵有下列数个角度： (1) 空间价值与容积率利用的关系，例如商业气息浓厚的区域，一楼店面价值可能数倍于高 楼层的价值，因此总可建建筑面积应尽量分配于低楼层； 反之，商业气息弱的区域，则可以 考虑向高楼层建筑贴近。 (2) 建筑成本与容积率利用方式的关系，越是高耸或造型特殊的建筑，其营建成本愈高，因 此要权衡所增加的成本及可能创造的空间价值，以决定最佳容积率利用原则。 (3) 建筑工期与容积率利用方式的关系，例如两栋 10 层的建筑与单栋 20 层的建筑，前者的 施工期将比后者节省许多，而工期将直接影响投资回收的速度及营业的风险。 (4) 市场接受性与容积率利用方式的关系，例如在高楼层建筑接受意愿不高的区域，若考虑 作高层建筑的规划，就要审慎评估市场风险。 (5) 周围建筑物状况与容积率利用方式的关系，例如处于一片低矮建筑物区域，则向高层建 筑发展， 成为此区域的标志性建筑物； 或向中层发展， 在高度上暂领风骚； 或规划低矮建筑， 以从众随俗 ?考虑了以上各种主、客观限制条件及特定目的后，最后就要真正进行容积率的 分配。以使容积率能作最充分、合理的利用 ! 二、公共设施的定位技巧 在一般购房者的观念中， 总希望所购买的房子，其公共设施； 所占的比例愈低愈好，因为公 共设施常被认为是虚的， 徒有而无益。 某些发展商或销售代理公司则为了投消费者所好， 诉 求高实得率或低公共设施比的广告策略。 那么高实得率或低的公共设施比例对购房者而言又 真的实惠吗 ? 事实上，越是先进的国家如欧、 美、 日等国，越倾向于以包含私有面积及公共设施的整体规 划，来衡量建筑物的品质及价值， 而我国在不断追求提高居住水准的潮流下， 也必然将朝这 种趋势发展。 就发展商或 产品定位 者而言， 要认清许多公共设施之所以难被购房者接受， 是 由于设施本身不实惠， 或由于设施真正的价值没有通过适当的方法让购房者充分了解， 所以 除了法定必要设施， 需要运用规划力求经济实惠以外， 还需要明确辨别下列几种公共设施的 功能及效益，才能针对个案性质作合理定位。 (一 )具有保值效果的公共设施，例如宽敞的门厅、走道等，这些设施的积极功能在于确保不 动产的价值及未来的增值潜力。 尤其对于使用频率高、 使用人数多的办公室、 商场或小套房 等产品，这种公共设施尤其重要。 (二 )具有实用性质的公共设施，例如停车位、健身房、游泳池，或公共视听室等。这类公共 设施的实惠在于它的公共性， 例如任何个人想拥有一个私人游泳池都是奢