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试析售房养老模式推行中信息不对称和风险规避的研讨 论文作者：柴效武 论文关健词:售房养老 不确定性 信息不对称 风险规进 论文摘要:以房养老，是养老保津的街模式，是很值得给予深入探讨的。此 种养老思路的推行，可以应对当前的老龄化危机，带来一种全街的养老模式并 真正发挥其重大之功用。本文谨对其中内容之一的售房养老模式给予说明，尤 其是对其间可能会出现的信息不对称、不确定性等及其风险防范等予以较深刻 的揭示。 一、售房养老模式介绍 售房养老是对传统养老模式的一种全新尝试，是我们试图增加一种新的社 会保障制度的新途径。这一模式是指房屋持有者(特指年龄不低于一定程度的老 年人)与特定机构订立合同，把自己手中握有的房产的所有权有偿转让给保险公 司、银行或特别设立的特定机构(以下简称为特定机构)，而自己持续保有住房 的使用权，一直居住到自己去世，然后再把这一使用权移交给特定机构，使产 权得到全部转移。特定机构在订立合同到房屋原持有者去世的这一长时间区间 里，分期等额向房屋原持有者支付合同约定的房屋出售款项，直至房屋持有者 去世.然后，特定机构全权拥有该房产产权，自行处置，以牟取利润. 售房养老制度的推出，对所有当事人都是有益的.房屋持有者把房屋所有权 出售给特定机构后，定期从特定机构得到一笔补偿，再用这笔款项用作养老， 即可大幅提高生活质量，使养老水平得到相当程度的改善。对房屋持有者来 说，用自己身故后遗留住房仍然具有的巨大价值作提前变现套现，作生前的养 老使用，是非常有益的。对特定机构来讲，我国房地产市场正处于蓬勃发展时 期，未来十数年乃至数十年内，仍将伴随我国经济的快速发展而持续健康发 展，前景十分诱人。售房养老制度的实行，将给特定机构进一步投资于房地产 行业以新的契机，开辟了新的利润来源。只要特定机构运用自身丰富经验运作 得当，必然会在这一房产养老制度中大幅获益.另外，房屋持有者以房养老，自 养自老，也大大减轻了政府、企业、子女的养老负担，特别是减轻了子女的赡 养负担.我国目前的独生子女家庭，已占到全部家庭总数的多数，且这一比重还 将会越来越大，如让子女完全承担对老人的赡养责任，到将来必将会出现的一 种局面，就是两个独生子女将赡养四个老人，养育负担将是异常巨大。售房养 老制度的实施将可大大缓解这一压力。从宏观角度来讲，售房养老制度的实 施，将使老年人将手中拥有的相当数量的原准备用于养老的资金用来买房，然 后再用房子来养老.这将起到优化配置资源、活跃房地产市场、抑制房地产价格 泡沫等作用，是值得大力推行的。 售房养老制度理论上给我们描绘了一个美好的前景，但真正实施起来可能 并非如上描述的那么简单，运行过程中将会碰到太多的现实问题，尤其是面临 着太多的不确定性和种种风险，从而使实施效率大打折扣。这正是本文撰写所 需要特别给予考虑的。 二、信息不完全、不对称及逆向选择的风险 售房养老模式的运营中，特定机构对售房老人的身体健康状况、既往病 史、预期寿命及尚可存活年限等因素的调查和预期，对决定整个寿命期内每期 应向售房者付教倾度的多少，是至为关键的。作为售房养老者对自己的这些状 况最为清楚，但购房养老机构对此却并不了解。如要专门确认和查询老年人的 病历情况，如走访老年人于各个年龄阶段的朋友，请权威医生对老年人的未来 健康状况作全面检查等，似乎是必要的，但事实上特定机构要得到这些应该得 到的全部信息，最少是要取得与售房者相对称的信息，对这些事项的测定、调 查，又需要较高的费用成本，是花费代价巨大，时间精力多多。一般情况下， 是很难花费如此之代价，将此事项完全搞清楚的。另外，像预期寿命及尚可存 活年限等信息，特定机构固然是难以预料，就是售房养老者个人一也无法说对 此就把握得非常清楚. 鉴于此种状况，可以认为，在住房产权完全易主的售房养老模式中，交易 双方对有关信息的了解及把握程度上，存在着一种严重的信息不完全、不对称 的问题。特定机构对客户的相关信息掌握不完全的，交易双方占有的信息不对 称，这就会使特定机构在未来长期的交易中处于一种劣势。非对称信息是指在 交易行为中，某些当事人拥有另一些当事人所不拥有的信息。未来信息的不完 全及不确定性，会对售房养老模式产生重大影响，而交易双方对掌握信息的不 对称，也同样会对售房养老的推行，带来众多不利影响。 在售房养老模式中，由于模式运行的时间可长达十几年或数十年，住房购 售双方在事项的长期性、极高的不确定性、信息不完全及严重的不对称的状况 下