苏州市盛泽镇国贸中心营销策划报告.doc

中国绸都·国贸中心营销策划报告 目 录 第一章 整体调查部分 ………………………………… 第2页 第一节 宏观市场调查 ………………………………… 第2页 第二节 纺织市场调查 ………………………………… 第3页 第二章 营销策划部分 ………………………………… 第11页 第一节 市场分析与策划 ………………………………… 第11页 第二节 竞争分析与策划 ………………………………… 第14页 第三节 项目分析与策划 ………………………………… 第19页 项目规划 一、项目地点：江苏省苏州吴江市盛泽镇 二、项目名称：中国绸都·国贸中心。 三、控规要求： 1、用地性质：40年商业用地 2、用地面积：116938 ㎡（约170亩）。 3、建筑面积：120000㎡。 4、容 积 率：1.02（政府批复1.0）。 5、建筑密度：50%。 6、绿 地 率：20%。 7、建筑限高：≤80米 8、停 车 率：机动车150辆/万㎡ ，非机动车500辆/万㎡。 9、道路退界： 道路名称 建筑退界要求 机动车开口要求 市场西路 15M 无 目澜路 5M 有 龙桥路 10M 有 东面蒸汽管道 ≥10M 有 四、经营规划：大型成品面料、辅料、服装专业市场 整体调查部分 第一节 宏观市场调查 调查时间 2004年7月—8月 调查范围 吴江市盛泽镇 调查方式 座谈、问卷、一对一谈、电话访问 调查对象 政府及相关部门 盛泽农行行长 1人 盛泽镇主管工业副书记 1人 盛泽镇主管规划副镇长 1人 盛泽镇工业局局长 1人 东方市场管委会会长 1人 行业商户 大型纺织企业负责人（商会会长） 5人 中型纺织企业负责人 8人 中小型纺织企业负责人 200人 一、盛泽宏观市场环境： ㈠ 盛泽宏观经济环境： 盛泽镇现有工业企业1900余家,总资产300余亿元。纺织业约占工业经济总量的90%。2004年全镇实现生产总值105.05亿元，财政收入13.59亿元，工业销售收入327.34余亿元。 2005年上半年盛泽镇各项主要经济指标： 各项指标 1-8月完成 预计1-9月 同比增减（%） 完成指标（%） 生产总值（亿元） 78.67 88.5 22% 75% 预算收入（亿元） 6.14 7 43% 106% 工业收入（亿元） 243.65 275 22% 76.39% 工业投资（亿元） 20.22 23.56 2.1% 65.44% 新增民资（亿元） 14.86 16 115.6% 152.38% 注册外资（万美元） 11309.28 11409.28 604.66% 114.09% 到帐外资（万美元） 8729.48 8819.48 136.63% 146.99% ㈡ 吴江房地产宏观形势： 1、2003-2005年吴江房地产宏观统计： 年度 投资总额 施工面积 销售面积 空置面积 销售均价 03年 119886万元 1542536㎡ 388926㎡ 52268㎡ 2015.04元/㎡ 04年 264067万元 2677199㎡ 576882㎡ 60133㎡ 2277.87元/㎡ 05年 299199万元 3784924㎡ 682087㎡ 210373㎡ 3129.95元/㎡ 2、2005年1--8月吴江商业房产宏观统计： 指标 单位 8月份 1至8月 同比增幅（%） 投资总额 万元 1500．3 48201.45 4 建筑面积 万㎡ 1.1655 70.1145 24 竣工面积 万㎡ 0.282 10.419 －29 销售面积 万㎡ 0.519 2.556 －75 销售总额 万元 1166.7 7330.8 －77 销售均价 元/㎡ 2248 2868 －8 预售面积 万㎡ 1.626 11.889 －15 预售总额 万元 5002.8 42525 －7 开工面积 万㎡ 0.3285 20.8875 －26 二、吴江宏观政策环境： ? ㈠ 吴江宏观投资政策： “十一五”期间，吴江经济增长将由主要依靠投资拉动，向消费与投资双轮驱动、内需与外需共同带动转变。 摘自：《吴江市政府“十一五”重大项目专项规划》 ㈡ 吴江服务业宏观政策： 进一步发挥区位优势、产业优势和资源集聚优势，提升“东方丝绸市场”的经营规模和交易功能。实现由现货交易向展示交易，单纯交易向多功能服务的转变，拓展纺织产业链，形成集交易、展示、信息交流、仓储、配送、货运以及金融结算等功能于一体的大型专业交易中心，促进相关物流业发展和各产业的良性互动。