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北京贝塔咨询中心 中海地产财务状况及增长潜力分析 杜丽虹 2009 年 5 月 6 日 摘要 公司财务状况 公司一贯奉行保守财务策略，中短期内不存在财务风险。 扩张模式与增长潜力 公司的产品组合以中高端住宅为主，营业利润率是万科的两倍，周转速度比万科、保利 等低 30%左右，在相同定位下拥有行业内最高效率和高速扩张的潜力。考虑到公司的高 端定位，净借贷比率应控制在 20%以内，现金比率在 10%以上。 周转速度维持在 2008 年的 0.4 倍水平，营业利润率降低至 35%时 不考虑股权融资时的极限增速为 22%； 周转速度恢复到 2006~2007 年的 0.7 倍水平，营业利润率降低至 35%时 不考虑股权融资时的极限增速为 40%； 周转速度进一步降低到 0.35 倍、营业利润率降低至 30%时 存货的极限增速仍可保持在 15%水平。 股权融资背景下 由于公司对股东承诺了 15%的净资产回报率，因此，在 0.4 倍存量资产周转率下，公司 无法实现大规模股权融资，仅能通过红利认股权证使增速提高 1~2 个百分点。而在 0.7 倍存 量资产周转率下，公司每年可增发 5~15%的股权，使极限增速从 40%提高到 84%。 核心 稳健的财务策略与稳健的增长模式，与高端定位实现良好匹配。 注：以下报告中的最新财务数据为 2008 年业绩公告数据，数据公告日后的新增土地支出和新增负债将改变 下述结论。本报告为内部报告，仅供我公司客户使用，如您不是通过正常渠道得到本报告，请及时通知北 京贝塔咨询中心 1 北京贝塔咨询中心 一、财务状况分析  当前战略下的风险头寸 短期内不存在财务风险 中海地产是2008 年地产行业低谷中少数具有稳健财务报表的公司，截止 2008 年底，公 司共有流动负债 299 亿港元，剔除预收款后表内体现出来的短期偿债需求为 181 亿港元，此 外，公司还有表外一年内应付土地款 32.3 和已订约但未拨备的开发支出 103.9 亿港元，合计 短期支付需求 317 亿港元。与之相对，截止 2008 年底，中海地产手持现金 90.5 亿港元，未 动用银行贷款额度 44.5 亿港元，当前可支配金融资源 135 亿港元，如果 2009 年能维持 2008 年的销售规模 （266 亿港元），则全年存量及新增现金可达 400 亿港元，足以覆盖未来一年 的偿付需求。 那么，公司能否完成 266 亿港元的销售额呢？2008 年底公司待售物业面积为 100 万平 米，2009 年预计有 43 个项目竣工，合计可售住宅面积 500 万平米，目标销售350 万平米， 以2008 年每平米均价 9815 元计算，销售金额可达 343.5 万元，比2008 年的销售规模高 30%， 而一季度已经实现销售金额 96 亿港元，据此推算，全年要实现 266 亿港元的销售额应该不 成问题。公司短期财务风险很低。 中期财务风险较低 从中期看，公司 223 亿港元的总贷款中，有 112 亿港元为人民币贷款，这部分贷款期限 较短，一般在三年以内，其中有 39.5 亿港元于 2009 年到期，有 40 多亿港元于 2010 年到期， 其余在 2011 年到期。除人民币贷款外，公司还有 110 亿港元的港币贷款，这部分贷款期限 较长，一般为五年，从第四年开始还本，其中有 13 亿港元的贷款本金将于 2010 年到期，有 30.5 亿港元本金将于 2011 年到期，有 35 亿港元本金将于 2012 年到期。合计，2010 年到期 贷款 55 亿港元。中期偿付压力不高，即使加上每年 100 亿港元的资