土地估价师——土地估价理论方法.pdfVIP

土地估价理论方法 （提醒：此总结知识要点都领会的话土地估价理论方法至少在 70 分左右） 第一章第一节 地价的概念 一、土地价格： 地租的资本化。 （从外延看：表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等价格形式） 我国土地价格：取得多年土地使用权时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格。以土地使用权出让、转让为 前提，多年地租现值总和，土地所有权在经济上的实现形式。 二、地价的分类 1、按土地权利：所有权价格（土地征用价格） 、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等 2 、按土地价格形成方式：交易价格、理论地价、评估价格（交易底价、基准地价、课税价格） 3 、按政府管理手段：申报地价、公告 (示 )地价（征收增值税和征用土地补偿依据） 。 4 、按土地价格表示方法：土地总价格、单位面积地价、楼面地价等。 5 、按存在形态：生地价格（完成土地审批未进行或部分基础设施开发） 、熟地价格（完成基础设施开发，具备建 设条件）、毛地价格（完成基础设施开发未完成宗地拆迁平整） 、净地价格 6 、按土地交易方式：拍卖价格（拍卖底价） 、招标价格（标底） 、协议价格、挂牌价格 7 、按使用目的：买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格 三、地价的特点 1．表示方式不同 2 ．价格基础不同：土地价格是土地权利和收益的购买价格。 3 ．形成时间不同。 4 ．土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定 . 现实中土地的开发是有成本的，在土地价 格中应该得到体现。实质是地价的附加。 5 ．地价主要由地产需求决定 6 ．地价具有明显的地区性和个别性 7 ．地价呈明显上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。由两方面的原因：首先，土地具有稀 缺性， 且对土地的需求总是持续增加的； 其次， 由于整个社会的资本有机构成的提高， 使得社会平均利润率下降， 导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。 8 ．市场结构不同：土地价格受主观因素影响很大。 9 ．折旧现象不同 四、我国土地价格主要类型： 1、基准地价：反映城镇地价整体水平，政府宏观管理和控制标准。 2 、标定地价：一般市场条件正常地价水平，政府具体管理的依据。 3 、交易评估价：不同市场条件、不同交易形式下地价水平 4 、成交地价。 5、衍生地价：如土地出让、税收、资产核算等方面使用的地价。 第二节 土地价格影响因素 一、土地价格的影响因素 (一) 一般因素（影响价格的一般、普遍、共同的因素） 1．行政因素：土地制度、往房制度、城市规划、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。 2 ．人口因素：人口密度、人口素质、家庭人口构成。 3 ．社会因素：政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化进程等。 4 ．国际因素：国际经济状况、国际政治因素。 5 ．经济因素：经济状况、储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、居民收入消费水平、物价变动、利率水平。 ( 二) 区域因素（土地所在区域的自然、社会、经济条件） 地区的繁华程度、交通条件、基础和公用设施条件、环境质量（人文、自然） 、城市规划限制等。 ( 三)个别因素：面积、宽度、深度、形状、坡度、宗地基础设施条件、宗地临街状况、城市规划限制（宗地容积 率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途） 、土地使用年限。 第三节 地租理论 精品文库 一、地租的概念 1、地租：直接生产者在农业中创造的生产物被土地使用者占有的部分，是土地所有权借以实现的经济形式。 2 、资产阶级经济学： 契约地租 （商业地租）、经济地租 （理论地租， 即土地产品收入除去成本的剩余部分） 两类。 3 、广义地租：超额的工资、利息、利润和利用任何生产要素所获得的