广州碧桂园凤凰城社区商铺调查.pdf

广州碧桂园凤凰城社区商铺调查 社区商业不同于天河城、中华广场这样的商业模式，后者依靠的是资本和规模， 社区商业仰仗更多的是个人智慧和小本钱的结合。 社区商业在短短十年内，造就了一批生意兴旺的老板，也有数量相当的失败者。 分享他们的成功经验、吸取他们的失败教训，是社区商业健康发展的需要，也是 每一个有兴趣在家门口创业的人所需要了解的。 经过本报同仁艰辛的劳动，我们已经推出了包括骏景花园（见本报 2004 年 12 月 20 日 C7、C8 版），逸景翠园（见本报 2005 年 1 月 4 日 C8、C7版）等三期， 受到广大读者的关爱和好评，不少投资者发来邮件询问在这些小区投资商铺的经 验，本报将选择典型问题回答。 本报本期推出的凤凰城商铺调查，是想走入广州超级豪宅区，调查了解那里商铺 的生存状态，给广大读者提供投资参考。 凤凰城经济技术指标 规划居住人数 10 万人 规划占地 12000亩 已开发小区面积 逾5000亩 住宅总户数 4900户 小区总人数 约2万人 超级豪宅区 还是青睐实惠 在拥挤繁嚣的广州市老城区内，也许难以找到一个社区规模与这个背山面湖、占 1 地 5000 亩、已有超过 2 万人入住的超大型楼盘相提并论，它就是被称作以“造 城”方式修建起来的广东碧桂园楼盘凤凰城。作为广州目前最大的别墅社区，凤 凰城自2002年5月开卖以来已吸引了近5000户海内外成功人士认购。究竟在这 个以大家族居住形态为主的大型住宅区内，商铺经营的潜力又是否这么大呢？ 地理位置：离城不离市 凤凰城地处增城新塘镇广园东路北段，离广州市中心 30 公里，南面为广州经济 开发区。楼盘沿广园东快速干线呈东北———西南走向，西北面为留作发展用地 和区外的山体。人流主要流向是东西向和南北向，沿广园东路往西到达广州（到 天河约30分钟），往北到达东莞增城，往南为广深高速公路。并经由这两条高速 公路与铁路、机场、港口的快线接驳通道，虽依山而建，仍形成强大的交通辐射 网络，可谓“离城不离市”。 在凤凰城交通中心，业主巴士从早上7时－晚上11时每半小时开出，40分钟直 达广州天河区和广东国际大酒店等市内各地区。针对新塘工业区做生意的业主， 每半小时有新塘业主巴士开出，更定点设有通往香港和深圳的大巴，方便港深业 主自由出入。此外，区内每5分钟更有穿棱巴士从住宅区接驳到交通中心，全程 只要需约3分钟。 根据未来两年广州城市规划整体思路，未来几年广州经济技术开发区即将扩大三 倍，增城将撤市变区，广园东板块将建成广州城市的副中心，规划中的地铁 5 号线和9号线也将延伸至东部板块，广深、广惠、广州北三环和广园东等高速及 快速路将经过广州东部，广园东将完全与珠三角连成一片，1.5小时可到达珠三 角任何一个城市。 人口构成：半数是私企老板 根据交通中心洗衣店及快餐店等商铺负责人估计，尽管凤凰城现有 4900 户家庭 约 2 万人入住，但常住人口大约只有 4000 人左右，他们主要是白领、老人、妇 女、儿童和保姆工人。现在区内上幼儿园和小学的儿童共有580多名。 目前整个楼盘以独立、连体和500万起价的超豪三种别墅式建筑群为主，洋房占 比仅为 10％。别墅结构从单层两房一厅到三层十多个房间的不等，正如小区的 口号“成就自我，回报家人”，这里的居住人群多以三代同堂的大家庭为单位， 而2002年5月以 2000元/平方米价位开盘的洋房和50万起价的连体别墅也吸引 了不少都市白领。 据碧桂园物业发展有限公司市场部推广主管刘震宇介绍，由于楼盘住宅类别多 元，整个小区的业主构成也相对复杂。其中，超半数为私营企业老板为主的内地 人口，包括新塘工业区、深圳、东莞等周边地带的富商和在广州市内上班的白领。 此外也有不少香港业主，而国际租赁小区则住着不少商务或度假的外国人，该区 住宅不带家居服务的月纯租金是人民币3500元/平方米。近两年，该区在春秋交 易会时掀起接待外宾热潮，激活了区内商铺的生命力。