东莞长安地区房地产市场分析报告2005.pdf

-东莞长安项目报告- 一、调研目的 通过对目前东莞市长安镇的整体产业结构、人口结构状况、房地产市场供需现状以及政府未来城区规 划等调查研究，为开发商在本项目的启动、定位以及销售等方面提供一个可行性的参考依据。 二、调查范围界定 本次调研主要界定在长安镇内，其中包括长安镇目前房地产市场发展状况、项目周边生活配套情况、 周边土地规划以及全镇的整体规划方向等方面。 由于时间紧促，本次调研未涉及客户调查问卷和周边城镇的房地产市场调研。 1 ――深圳市友佳房地产经纪有限公司―― -东莞长安项目报告- 三、项目片区描述 本项目坐落于东莞市长安镇锦夏村内，北靠风景秀丽的莲花山，南临人头攒动的购物中心——长青路 商业街，西起春意盎然的粤安花场，东至即将新建的政府办公大楼及长安集团办公大楼。 项目片区属于镇政府规划中的中心区和高档居住区，东南侧有新建的长安广场、长安图书馆、长安公 园、长安体育中心等，同时周边有大量的在建和拟建的公益设施及政府办公机构，虽然目前项目周边的人 气还不是很旺，但随着各项配套和投资环境的日臻完善，片区在未来几年内必将成为炙手可热的黄金地段。 四、长安镇概况 （一）地理和人口 长安镇地处珠江口，位于东莞最南端，东至风轮地，与深圳市松岗镇相连；西至上角大宁涌，与虎门 镇相邻；南至东宝河，濒临珠江口狮子洋；北至莲花山峰（分水岭），与大岭山镇接壤。东西横贯约 15 公 2 ――深圳市友佳房地产经纪有限公司―― -东莞长安项目报告- 里，西北约跨 7 公里，面积 84 平方公里，下辖 13 个村（居）民委员会，全镇统计人口约 67 万，其中户籍 人口 34700 多人，外来员工 60 多万人，港台同胞 3 万多人。 （二）经济与工业 2001 年，全镇国内生产总值 19.1 亿元；工农业总产值 50.9 亿元；农业产值 201 亿元。银行存款余额 79.5 亿元，其中居民储蓄存款 49.5 亿元，人均年收入达 9576 元。 长安镇目前有来自香港、台湾、日本、美国、韩国、马来西亚等国家（地区）的外商投资企业，截至 2001 年底，外资投资企业共有 1640 家，利用外资总额达到 16.83 亿美元。主要行业是电子、电器、五金、 玩具、制鞋、制衣等。在外向型经济的带动下，现有私营企业 453 家，投资总额１０亿多元。 3 ――深圳市友佳房地产经纪有限公司―― -东莞长安项目报告- （三）镇政建设 长安镇目前城乡一体化的城镇建成区 30 平方公里，全镇有二级以上标准的公路 200 多公里。现有三星 级以上标准的酒店６家，医疗设施齐备先进的医院５家，装置有空调设备的影剧院７家，以及大型文化广 场、图书馆、国际标准高尔夫球场、公园、文化中心、体育中心等一批文化体育设施。完善的配套设施形 成了良好的投资和居住环境。 五、项目片区配套 配套设施是人们选择物业时考虑的一个重要因素。完善、成熟的配套反映一处物业的“生命力”，能坚 定人们的购买信心，是未来升值不可或缺的重要条件。 由于项目自身处在镇政府新开发的片区内，目前周边的配套比较匮乏，其生活配套主要依托于长青路 南端的商业街。为此，在调查中我们将主要生活配套的调查范围延伸至长青路南端的长中路。（见表－１） 4 ――深圳市友佳房地产经纪有限公司―― -东莞长安项目报告- （一）交通配套 长安镇坐落于深圳和东莞、广州的必经之路，具有优越的地理环境，107 国道、广深公路和广深珠高速 公路均贯穿整个长安镇，组成了长安镇对外经济交流的交通命脉。并