河南濮阳住宅市场调研报告.pdf

河南濮阳市场调研报告 2006-7-15——2006-7-19 濮阳市房地产开发水平调查分析 • 产品品质特征 • 产品价格特征 • 产品数量分布特征 • 需求市场特征 产品品质特征 就典型楼盘调查和城市走访情况来 看，目前濮阳市房地产项目品质可总结 为：宿舍型、宿舍—配套过渡型、宿舍— 配套— 品牌过渡型三种 产品品质特征 • 宿舍型：主要分布集中在非主干道的支路上，一般规模很小，产品设计理念落后，基 本上是让人来适应产品； • 宿舍—配套过渡型：主要分布在各主干道和支干道，规模较大，配套设施齐全，产品 设计局部细节理念超前（如普遍的多层电梯房和少数楼盘的中西式厨房设计）但在某 些方面却又显得较为幼稚（如普遍户型设计的不合理），另外项目总体规划布局依然 以宿舍行列式布局为主（可能是因为濮阳市民将自己划为北方城市，很看重朝向所 致）这个阶段的产品基本处在逐渐适应人的阶段； • 宿舍—配套— 品牌过渡型：在目前所调查的典型楼盘中，仅有油田区域的宇通·九天城 发展到这个阶段，认识到房产已不仅仅只是一种居住的场所，而是一种具有文化的综 合体，是人们对居住文化、居住理念、居住方式的综合选择，推广上该项目也比其他 楼盘多了份不讲产品的楼书“ 品味” ，项目产品本身也可圈可点，户型、配套都很能吸引 和打动购房者，可惜的是该项目的交通、市政配套在目前几条道路还在修建的情况下 尚显不足，另外在总体布局上，项目依然存在宿舍型行列式布局的通病，事实上项目 环保节能建筑材料的使用，中空玻璃和供暖系统等配套设施的安装，已经可以支撑它 的整体规划布局以景观为最大化，将产品品质做足、做深，做透。 典型楼盘价格分布特征 新区多层整体均价在1685元/平方米左右，小高层在2100元/平方米左右； 油田区域多层均价在1900元/平方米左右，小高层在2150元/平方米左右，其中宇通的别墅卖3500元/平方米左右； 老城区所调查楼盘中，昆吾花园一期已经入住，二期尚未销售，中房锦绣花园多层电梯房价位在2000元/平方米 水平 油田区和老城区之间的游离区所调查楼盘多层均价为1300元/平方米。 典型楼盘各区域供应总量及未来供应量 新区总体供应量约为31万方，未来供应量约18万方； 油田区域总体供应量约为48万方，未来供应量约25.8万方； 老城区所调查楼盘总体供应量约为14万方，未来供应量约5万方； 油田区和老城区之间的游离区所调查楼盘总体供应量约为15万方，未来供应量约1.5万方。 另外通过土地中心了解到有一块38亩的老城区文化宫用地会在下半年作为住宅开发， 目前尚无其他供地计划，而后在与刘经理的谈话中了解到目前该市土地供应的主要方式 还是开发商先行看地，然后在委托中心进行储备和挂牌交易。 需求量分析 濮阳市成立发展的时间较短，其单位福利分房政策的 实施要晚于其他区域，因此濮阳市场有点类似于多年以前 其他发展较早城市房改政策刚刚实施时的情景—— 需求市 场火爆，处于卖方市场。 本次濮阳典型楼盘调查数据显示，除了“颐和银座”和 “宇通·九天城”两个项目外，其他项目基本在地基阶段即认 购大半，且诚意金数额一般较大，合同转签率能够得以保 证。 濮阳市是由一个贫困乡镇依托垄断资源在20 余年的时间内迅速崛起的移民城市； 时间的短暂还尚未让具有不同背景的本土居 民、石油居民、其他市区移民完全的融合。 这二点使濮阳市房地产市场表现出自己与众 不同的一些特点。 围 域 范 盘 区 楼 路 田 购 庆 油 选